Uang Anda Sudah Lunas, Apartemennya Tidak Pernah Dibangun — Ini yang Sebenarnya Bisa Anda Tuntut

Oleh Jeremy Jordan, S.H. — advokat berlisensi, DPN Indonesia, NIA 25.25.32730 · Ditinjau 9 Oktober 2026

Pola ceritanya hampir selalu sama. Anda membeli unit apartemen secara pre-project selling — brosur, maket, janji serah terima. Anda membayar, sebagian atau lunas. Lalu pembangunan berhenti. Telepon tidak diangkat, kantor pemasaran tutup, dan yang tersisa hanyalah satu kalimat dari pihak pengembang: "nanti dikembalikan kalau unitnya sudah laku terjual."

Kalimat itu terdengar seperti aturan. Sebenarnya bukan.

Artikel ini menjelaskan tiga hal yang jarang disatukan: apa yang peraturan benar-benar berikan kepada Anda, seberapa sering pengadilan benar-benar mengabulkannya, dan mengapa menang di pengadilan belum tentu berarti uang Anda kembali. Yang ketiga adalah bagian yang paling jarang diceritakan, dan justru paling menentukan.

Aturan yang paling jarang dikutip: Pasal 22H

Rezim hukum yang hidup hari ini untuk perjanjian pendahuluan jual beli rumah dan rumah susun adalah PP No. 14 Tahun 2016 sebagaimana diubah dengan PP No. 12 Tahun 2021, khususnya Pasal 22H. Isinya, jika diringkas dalam bahasa sehari-hari:

• Ayat (1) menyebut objeknya secara tegas: Rumah tunggal, Rumah deret, atau Rumah susun — jadi satuan rumah susun (apartemen) jelas tercakup.
• Ayat (2) — bila pengembang yang lalai sehingga pembeli membatalkan, maka "seluruh pembayaran yang telah diterima … dikembalikan sepenuhnya".
• Ayat (3) dan (4) — pemotongan (potongan administrasi, pemotongan sekian persen) hanya boleh dilakukan bila pembatalan bukan karena kelalaian pengembang.
• Ayat (6) — pengembalian itu wajib dilakukan paling lambat 30 hari kalender sejak surat pembatalan ditandatangani.
• Ayat (7) — bila lewat 30 hari uang belum kembali, pengembang dikenakan "denda sebesar 1‰ (satu per mil) per hari kalender keterlambatan pengembalian dihitung dari jumlah pembayaran yang harus dikembalikan".

Baca ulang ayat (3). Di sanalah letak persoalan klausul "dikembalikan setelah unit laku terjual" dan klausul potong 50% yang lazim dicetak di formulir pemesanan. Klausul semacam itu berpijak pada asumsi bahwa pembatalan datang dari pihak pembeli. Begitu yang lalai adalah pengembang — bangunannya tidak pernah berdiri — syarat pemicu klausul itu tidak pernah terpenuhi menurut bunyi klausulnya sendiri, dan ayat (2) yang berlaku: dikembalikan sepenuhnya.

⚠️ Peringatan kutipan: satu peraturan yang masih beredar padahal sudah dicabut

Banyak artikel, dan sebagian surat somasi, masih menyandarkan diri pada Permen PUPR No. 11/PRT/M/2019 tentang Sistem PPJB Rumah. Peraturan itu sudah dicabut dan dinyatakan tidak berlaku sejak 2 Februari 2021.

Pencabutannya mudah terlewat karena letaknya menjebak: bukan di ketentuan penutup PP 12/2021, melainkan di Pasal I angka 28 PP tersebut, berupa Pasal 142A yang disisipkan ke dalam tubuh PP 14/2016. Siapa pun yang hanya membaca pasal terakhir PP 12/2021 akan menyimpulkan keliru bahwa PP itu tidak mencabut apa pun.

Konsekuensinya praktis: surat somasi yang menyebut Permen 11/2019 sebagai "peraturan yang berlaku" mengandung cacat kutipan dan memberi pihak lawan pekerjaan gratis. Rujukan yang hidup adalah PP 14/2016 jo. PP 12/2021 Pasal 22 dan 22A–22M.

Dari mana angka 1‰ per hari itu berasal — dan mengapa ia sulit disebut "mencekik"

Argumen pembelaan yang paling sering muncul adalah bahwa denda 1‰ per hari itu tidak wajar dan memberatkan. Argumen itu harus melawan sejarahnya sendiri.

Angka 1‰ per hari bukan angka karangan. Ia adalah tarif denda keterlambatan baku milik Negara Indonesia yang dipakai Negara terhadap kontraktornya selama empat generasi peraturan pengadaan:

• Keppres 80/2003 — Pasal 37(1) — denda keterlambatan "sekurang-kurangnya 1‰ (satu perseribu) per hari dari nilai kontrak"
• Perpres 54/2010 — Pasal 120 — "1/1000 (satu perseribu) dari harga Kontrak … untuk setiap hari keterlambatan"
• Perpres 16/2018 — Pasal 79(4) — "sebesar 1‰ (satu permil) dari nilai kontrak … untuk setiap hari keterlambatan"
• Permen PUPR 11/2019 (dicabut) — Pasal 9(6) — angka yang sama, dipindahkan ke hubungan pengembang–pembeli
• PP 14/2016 jo. PP 12/2021 — Pasal 22H(7) — angka yang sama, kini berderajat Peraturan Pemerintah

Yang terjadi pada 2019–2021 adalah migrasi: tarif yang semula dipakai Negara sebagai kreditur terhadap kontraktornya dipindahkan ke ranah konsumen, dengan pembeli rumah sebagai kreditur.

Satu catatan jujur yang harus ikut. Dalam habitat aslinya, denda 1‰ selalu punya katup pelepas — Keppres 80/2003 memberi hak memutus kontrak begitu denda melampaui nilai jaminan pelaksanaan; Perpres 54/2010 menaikkan katup itu menjadi plafon di batang tubuh ("tidak melampaui besarnya Jaminan Pelaksanaan"). Pasal 22H(7) tidak memuat plafon dan tidak memuat titik akhir. Itu menguntungkan pembeli pada nilai, tetapi memberi pengembang bahan argumen bahwa norma tanpa plafon tidak mungkin dimaksudkan berjalan selamanya. Anda perlu tahu argumen itu ada sebelum mendengarnya di ruang sidang.

Hukum di atas kertas ≠ hukum di ruang sidang

Di sinilah artikel ini berbeda dari kebanyakan tulisan sejenis. Kantor kami menjalankan sapuan empiris atas 41.752 naskah putusan lengkap (perkara wanprestasi dan perbuatan melawan hukum, hasil panen Direktori Putusan Mahkamah Agung, diputus 2022–2025). Angkanya tidak nyaman, dan justru karena itu berguna:

• Putusan yang menyebut denda per mil: 369.
• Putusan yang amarnya benar-benar memuat denda per mil: 22 — konversi 6,0%.
• Dari 347 sisanya yang gugur, mayoritas gugur karena cacat formil, bukan karena dasar hukum dendanya ditolak: 111 dinyatakan tidak dapat diterima (NO), 51 ditolak, 23 karena pengadilan tidak berwenang.
• Amar yang memuat bunga dan denda sekaligus: 263 dari 34.620 amar terbaca (0,76%).
• Sebaran tarif bunga di amar: 6%/tahun = 152 putusan, sementara 2%/bulan hanya 5. Perbandingannya sekitar 30:1.
• Sebaran titik mulai perhitungan: sejak berkekuatan hukum tetap 165 · sejak putusan diucapkan 86 · sejak gugatan didaftarkan 76.

Kesimpulan yang bisa Anda pakai: dasar hukumnya kuat, tetapi gugatan pembeli lebih sering mati karena bentuk daripada karena substansi. Itu kabar baik — bentuk adalah satu-satunya bagian yang sepenuhnya berada dalam kendali Anda dan kuasa hukum Anda.

Empat kesalahan yang paling sering mematikan gugatan pembeli

1. Menuntut denda sebagai jumlah tetap, bukan sebagai tarif.

Bentuk yang paling sering bertahan di pengadilan adalah bentuk tertutup (dihitung sebagai jumlah tetap sampai satu tanggal tertentu) atau bentuk berplafon. Contoh berplafon yang nyata: Putusan 100/PDT/2023/PT SMR (11-07-2023) menjatuhkan "1‰ (satu permil) per hari … atau setinggi-tingginya sebesar 3% (tiga persen)". Sebaliknya, tuntutan denda terbuka tanpa batas adalah bentuk yang paling mudah diserang — pernah ditolak karena diperlakukan seperti uang paksa (dwangsom) dalam Putusan 390/Pdt.G/2023/PN Jkt.Sel.

👉 Mintalah denda dalam bentuk tarif + titik akhir yang tegas ("sampai uang dikembalikan seluruhnya"), bukan satu angka rupiah tunggal — dan sertakan tabel akrual bertanggal.

2. Menumpuk ganti rugi immateriil ke dalam gugatan wanprestasi.

Dalam sengketa wanprestasi, ganti rugi immateriil hampir selalu ditolak — bahkan ketika sudah dirinci per komponen, disertai metode perhitungan, dan ditautkan ke bukti. Menuntutnya jarang merugikan, tetapi memasukkannya ke dalam proyeksi nilai perkara adalah kesalahan. Hargai nol sejak awal, agar angka yang Anda dengar dari kuasa hukum adalah angka yang benar-benar mungkin Anda terima.

3. Meminta sita jaminan lalu tidak membayar biaya sitanya.

Sita jaminan adalah satu-satunya cara mengunci aset pengembang selama perkara berjalan. Permohonan sita yang biaya sitanya tidak pernah dibayar akan ditolak — dan akibatnya bukan sekadar satu petitum gugur, melainkan nol aset terkunci sepanjang perkara, termasuk sepanjang jendela upaya hukum. Bila Anda meminta sita: bayar, simpan kuitansinya. Bila tidak sanggup: cabut petitumnya dan siapkan strategi lain.

4. Mencampur wanprestasi dengan perbuatan melawan hukum dalam satu gugatan.

Ini pintu masuk klasik untuk eksepsi obscuur libel. Pilih satu dasar dan bangun seluruh gugatan di atasnya secara konsisten.

Bagian yang paling jarang diceritakan — menang belum tentu dibayar

Andaikan semuanya berjalan baik dan gugatan Anda dikabulkan. Perlu Anda ketahui apa yang tidak Anda dapatkan dari kemenangan itu.

Putusan memberi Anda titel eksekutorial, bukan peringkat. Dalam KUHPerdata, urutan siapa yang dibayar lebih dulu diatur Pasal 1133, dan daftarnya tertutup — hak istimewa, gadai, dan hipotek. Pemegang putusan pengadilan tidak ada di dalam daftar itu. Artinya, setelah menang, Anda tetap kreditor konkuren: sejajar dengan seluruh pembeli lain di proyek yang sama, dan berada di bawah bank pemegang Hak Tanggungan, tagihan pajak, biaya lelang, serta upah buruh.

Tiga akibat praktisnya:

• Kecepatan mengalahkan besaran. Pada proyek mangkrak dengan ratusan pembeli, yang menentukan bukan siapa yang menang paling besar, melainkan siapa yang sampai ke aset lebih dulu.
• Biaya eksekusi harus dibayar di muka, dan pada tagihan berskala ratusan juta rupiah komponennya tidak kecil. Untuk sebagian perkara, secara ekonomi lebih masuk akal berhenti di tahap aanmaning (teguran resmi Ketua Pengadilan) daripada meneruskan ke lelang.
• Ancaman eksekusi sering lebih berharga daripada eksekusinya. Sejak SEMA 3/2023, permohonan pailit/PKPU oleh kreditor terhadap pengembang praktis tertutup karena tidak memenuhi pembuktian sederhana. Tetapi pintu itu tertutup untuk kreditor — bukan untuk pengembangnya sendiri. Pengembang tetap dapat mengajukan PKPU sukarela, dan begitu itu terjadi, Pasal 242 ayat (2) UU 37/2004 menggugurkan seluruh sita dan seluruh tagihan pembeli masuk ke dalam satu keranjang.

Satu-satunya cara naik kelas dari kreditor konkuren adalah memperoleh jaminan kebendaan — Hak Tanggungan, gadai, atau fidusia — pada saat perdamaian, atau akta pengakuan utang notariil yang berkepala "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa". Karena itu, dalam perundingan damai: tawar jaminannya, jangan hanya angkanya.

Pengadilan sendiri belum satu suara

Kejujuran menuntut satu catatan terakhir. Pengadilan tingkat banding belum seragam dalam membaca Pasal 22H:

• 478/PDT/2025/PT MDN (23-09-2025) mengadili sendiri dan menjatuhkan denda 1‰ per hari kepada pengembang perumahan — tanpa bunga, dan dihitung sejak putusan berkekuatan hukum tetap. Majelis bernalar bahwa pengembang yang lalai "tidak dikenai pembebanan Bunga melainkan sanksi berupa denda".
• 533/PDT/2024/PT BDG (23-09-2024) justru menjatuhkan denda 1‰ per hari dan bunga 6% per tahun dalam satu amar, keduanya dengan titik akhir tegas "sampai dikembalikannya uang".

Perbedaan ini bukan detail akademis. Ia menentukan apakah perhitungan Anda dimulai bertahun-tahun lebih awal atau baru setelah perkara benar-benar selesai — dan selisihnya bisa sebesar pokok tagihannya sendiri. Siapa pun yang menjanjikan satu angka pasti kepada Anda di awal perkara sedang menghilangkan ketidakpastian ini dari pandangan Anda.

Yang bisa Anda lakukan sekarang

• Kumpulkan lima dokumen inti: surat pemesanan/PPJB, seluruh bukti bayar, brosur dan materi pemasaran, seluruh korespondensi (termasuk tangkapan layar WhatsApp dengan pemasaran), dan formulir pembatalan bila sudah ada.
• Kirim surat pembatalan tertulis — ini yang menyalakan hitungan 30 hari pada Pasal 22H(6), dan tanggalnya menjadi titik nol perhitungan denda.
• Simpan tanggal. Tanggal surat pembatalan, tanggal jatuh tempo 30 hari, dan tanggal setiap kontak. Hitungan denda hidup dari tanggal, bukan dari ingatan.
• Periksa siapa saja yang sudah menggugat proyek yang sama. Pada proyek mangkrak, informasi ini menentukan strategi Anda secara langsung.
• Periksa status jaminan aset pengembang (SKPT di kantor pertanahan) sebelum memutuskan menggugat. Jika seluruh aset sudah dibebani Hak Tanggungan, kalkulasi Anda berubah total.
• Putuskan target sebelum melangkah: uang kembali, atau putusan. Keduanya perkara yang berbeda, dan jalannya berbeda.

Dasar hukum yang dirujuk

PP No. 14 Tahun 2016 jo. PP No. 12 Tahun 2021 Pasal 22H ayat (1), (2), (3), (4), (6) dan (7) · PP No. 12 Tahun 2021 Pasal 142A (mencabut Permen PUPR No. 11/PRT/M/2019; diundangkan 2 Februari 2021, LN 2021 No. 22) · Permen PUPR No. 11/PRT/M/2019 Pasal 9(6) (dikutip sebagai riwayat, sudah dicabut) · Keppres No. 80 Tahun 2003 Pasal 37(1) (dicabut) · Perpres No. 54 Tahun 2010 Pasal 120 (dicabut) · Perpres No. 16 Tahun 2018 Pasal 79(4) · KUHPerdata Pasal 1133, 1243, 1250, 1253, 1256, 1263, 1267, 1268, 1269 · UU No. 37 Tahun 2004 Pasal 55(1) dan Pasal 242(2) · SEMA No. 3 Tahun 2023 · Putusan 100/PDT/2023/PT SMR, 390/Pdt.G/2023/PN Jkt.Sel, 533/PDT/2024/PT BDG, 478/PDT/2025/PT MDN.

Catatan sumber dan batas kejujuran

Angka-angka empiris dalam artikel ini berasal dari sapuan internal atas 41.752 naskah putusan lengkap hasil panen Direktori Putusan Mahkamah Agung, perkara wanprestasi dan perbuatan melawan hukum yang diputus 2022–2025, dengan pendeteksian berbasis pola teks. Tiga batas yang harus ikut ke mana pun angka ini dikutip: (1) banyak putusan Pengadilan Negeri tidak pernah diunggah ke Direktori, sehingga setiap pernyataan "nihil" berlingkup korpus ini, bukan universal; (2) pendeteksian berbasis pola dapat melewatkan rumusan yang tidak lazim; (3) riwayat upaya hukum atas putusan tingkat banding yang dikutip di atas belum kami periksa — belum diketahui apakah ada kasasi dan bagaimana hasilnya.

Artikel ini tidak membahas, tidak merujuk, dan tidak mengandung informasi dari perkara mana pun yang sedang atau pernah ditangani penulis. Seluruh putusan yang dikutip adalah putusan yang telah diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum dan dipublikasikan Mahkamah Agung.

Informasi umum, bukan nasihat hukum untuk situasi Anda. Tidak ada hasil yang dijamin. Bicarakan fakta Anda dengan advokat.