Struktur properti & tanah + uji tuntas vila
Sebagian besar kerugian properti sudah terjadi sebelum akta ditandatangani — di sertifikat yang tidak diperiksa, penjual yang tidak berwenang, atau zonasi yang tidak mengizinkan rencana Anda. Halaman ini untuk pembeli, penyewa jangka panjang, dan pemilik yang akan mengalihkan tanah atau vila. Kami periksa dulu, baru bicara struktur.
Apa yang Anda terima
- Verifikasi sertifikat dan kapasitas hukum penjual, sebelum ada uang yang berpindah
- Pemeriksaan tata ruang dan persetujuan bangunan terhadap rencana pemakaian Anda
- Membeli dari pengembang, inden maupun jadi: badan usaha pengembang dan izinnya, haknya atas tanah (hak milik, atau sewa induk dan sisa jangka waktunya), serta apakah persetujuan bangunan (PBG) mencakup unit yang Anda beli
- Perjanjian jual beli atau sewa dibaca pasal demi pasal sebelum Anda tanda tangan — tahap pembayaran, tanggal serah terima, akibat keterlambatan atau pembatalan, ketentuan pengembalian dana, dan perjanjian pengelolaan sewa yang melekat pada vila
- Laporan uji tuntas tertulis, dengan temuan yang membatalkan transaksi ditandai terpisah
- Advis struktur — sewa, Hak Pakai, atau HGB — beserta konsekuensi masing-masing
- Pendampingan sampai akta di notaris/PPAT dan balik nama
Tahapannya, langkah demi langkah
| Tahapan | Durasi tipikal | Apa yang terjadi / peran Anda |
|---|---|---|
| Cek sertifikat & penjual | 3–10 hari | Sertifikat diverifikasi di BPN; kapasitas hukum penjual dicek |
| Zonasi & perizinan | 5–15 hari | Tata ruang (RTRW/RDTR) + persetujuan bangunan (PBG/SLF) diperiksa |
| Advis struktur & pajak | 2–7 hari | Sewa vs Hak Pakai vs HGB + eksposur pajaknya |
| Eksekusi notaris/PPAT | 1–2 minggu | Akta sewa/AJB ditandatangani; pembayaran mengikuti milestone |
| Pajak & balik nama | 2–8 minggu | BPHTB (pembeli) / PPh final (penjual) dibayar; balik nama di BPN |
Total tipikal: DD 2–6 minggu; peralihan 4–10+ minggu
Dasar hukum
| Aspek | Dasar |
|---|---|
| Hukum pertanahan dasar | UU 5/1960 (UUPA) |
| Hak atas tanah untuk orang/badan asing | PP 18/2021, yang menggantikan PP 103/2015 — peraturan lama itu dicabut utuh oleh PP 18/2021 Pasal 103 huruf b, meski peraturan pelaksananya tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan (Pasal 102) |
| Vila adalah KBLI 55203 'Aktivitas Vila' di KBLI 2025 (55193 di KBLI 2020) — bukan 55130 pondok wisata (kini 55201) | Tabel Konversi KBLI 2020–2025 BPS (Katalog 1302033), hlm 210 dan 406; apakah badan usaha Anda dapat memegang kode itu diperiksa di OSS |
Setiap dasar di atas telah diverifikasi ke sumber primer dan diarsipkan dalam dossier firma untuk layanan ini. Hal yang masih dalam proses verifikasi tidak ditampilkan di sini.
Pertanyaan yang sering diajukan
Saya membeli vila inden dari pengembang. Apa yang diperiksa sebelum saya membayar?
Di luar pemeriksaan sertifikat, penjual, dan zonasi di atas, empat hal. Apakah badan usaha pengembangnya ada dan memegang izin untuk proyek itu. Berapa lama sisa hak pengembang sendiri atas tanahnya, dibandingkan dengan yang ia jual kepada Anda — banyak proyek di Bali berdiri di atas tanah sewaan, dan sewa vila 30 tahun dari pengembang yang sewa tanahnya sendiri tinggal 18 tahun adalah masalah. Apakah persetujuan bangunan yang terbit untuk proyek itu mencakup unit yang disebut dalam perjanjian Anda. Dan apa isi perjanjian soal tahap pembayaran, keterlambatan, pembatalan, dan pengembalian dana. Laporan tertulis memuat apa yang kami temukan, apa yang tidak dapat diverifikasi, dan apa yang perlu diselesaikan sebelum Anda membayar — jadi sediakan waktu untuknya sebelum tanggal uang muka.
Orang asing tidak boleh punya tanah di Indonesia — lalu kenapa banyak vila milik asing?
Hak milik atas tanah memang tidak terbuka bagi orang asing di bawah UU 5/1960 (UUPA). Yang terbuka adalah jalur lain: hak pakai dan hak atas rumah tinggal bagi orang asing diatur dalam PP 18/2021, di samping sewa dan struktur badan hukum. Perbedaannya nyata — jangka waktu, kemampuan menjaminkan, dan apa yang terjadi saat pemiliknya meninggal. Struktur yang dipilih karena murah biasanya yang paling mahal di ujung.
Vila saya akan disewakan harian. Ada bedanya?
Ada. Menyewakan vila secara komersial adalah kegiatan usaha berizin, dan kodenya sendiri: KBLI 55203 'Aktivitas Vila' di KBLI 2025 (dulu 55193) untuk vila — bukan 55130 pondok wisata (kini 55201), yang definisinya mensyaratkan dikelola sendiri oleh pemiliknya. Salah kode berarti izin Anda tidak menutupi kegiatan yang benar-benar Anda jalankan. Pemetaan kode untuk kasus Anda kami konfirmasi ke sumber resmi saat intake, bukan dari ingatan.
Berapa biaya uji tuntas properti?
USD 750 untuk uji tuntas properti standar — sertifikat, penjual, zonasi, dan perizinan bangunan, dengan laporan tertulis. Bila transaksinya melibatkan struktur badan hukum, sengketa yang sedang berjalan, atau banyak bidang tanah, lingkupnya lebih luas dan biayanya dikunci dalam surat penunjukan setelah intake. Pajak, biaya notaris/PPAT, dan PNBP dibayar terpisah oleh Anda.
Batasan yang jujur
BPN, dinas tata ruang, notaris/PPAT, dan bank berada di luar kendali firma — semua durasi indikatif, praktik 2026. Uji tuntas hanya sekuat catatan resmi yang dapat diakses; sengketa yang belum terdaftar dan kesepakatan lisan ada di luar jangkauan, dan itu dinyatakan di laporan. Pajak peralihan, biaya notaris/PPAT, dan PNBP di luar biaya jasa. Firma tidak menyusun struktur nominee — lihat halaman Review Risiko Nominee.
Bicara dengan advokat
Ceritakan persoalan Anda lewat WhatsApp. Pesan pertama itu adalah intake dan pemeriksaan konflik kepentingan — bukan nasihat hukum. Nasihat diberikan dalam konsultasi terjadwal: Rp2,5 juta untuk 90 menit, diperhitungkan sebagai bagian dari honorarium bila Anda menunjuk firma dalam 30 hari.
Hubungi via WhatsApp