Покупка виллы на Бали через номинала: почему это может вас не защитить
Как правило, нет: номинальное соглашение не обеспечит иностранному покупателю виллы надёжной защиты. Hak Milik (право собственности) предоставляется только гражданам Индонезии, дополнительные соглашения, передающие иностранцу выгоды от этого права, противоречат Основному аграрному закону, и суды неоднократно отказывались их исполнять. Законные альтернативы — правильно структурированная долгосрочная аренда, Hak Pakai или право HGB через PT PMA.
Что прислать нам, если это касается вас ↓Номинальная схема (nominee) — самый распространённый и самый опасный способ, которым иностранцы пытаются контролировать землю на Бали. Право на землю оформлено на местного гражданина, а частное дополнительное соглашение гласит, что «настоящий» владелец — иностранец. На бумаге это выглядит надёжно. В индонезийском суде часто — нет.
Почему это не работает
Земля на праве Hak Milik (право собственности) закреплена только за гражданами Индонезии. Дополнительное соглашение, которое пытается передать иностранцу выгоды от такого права, противоречит Основному аграрному закону, и индонезийские суды неоднократно отказывались признавать такие схемы. Если номинал продаст землю, заложит её, умрёт или разведётся, у иностранного «владельца» может почти не остаться реальных средств защиты.
Что делать вместо этого
В зависимости от ваших целей позицию, которую можно отстоять и принудительно реализовать, может дать правильно структурированная долгосрочная аренда, Hak Pakai (право пользования) или право HGB через PT PMA. У каждого варианта свои плюсы и минусы по стоимости, сроку и гибкости.
Честный взгляд
Если вам говорят, что номинальная схема «абсолютно безопасна», будьте осторожны. Безопасный шаг — точно понимать, чем именно вы будете владеть, и выбрать структуру, которую индонезийский суд действительно признает.
Консультации проводятся на английском или индонезийском языке.
Частые вопросы
Имеют ли номинальные соглашения силу для иностранцев в Индонезии?
Как правило, нет. Hak Milik (право собственности) предоставляется только гражданам Индонезии, а дополнительные соглашения, которые пытаются передать иностранцу выгоды от этого права, противоречат Основному аграрному закону, — суды неоднократно отказывались их исполнять.
Что будет, если номинал продаст землю, умрёт или разведётся?
У иностранного «владельца» может почти не остаться реальных средств защиты — именно в такие моменты номинальные схемы и рушатся.
Какие есть законные альтернативы номиналу?
В зависимости от ваших целей: правильно структурированная долгосрочная аренда, Hak Pakai (право пользования) или право HGB через PT PMA. У каждого варианта свои плюсы и минусы по стоимости, сроку и гибкости.
Расскажите, как объект оформлен сейчас (номинал, аренда или компания), вид права на землю, если знаете, и не изменилось ли что-то у номинала. Мы проверим отсутствие конфликта интересов и назначим конфиденциальную консультацию.
Написать в WhatsApp[email protected]Первый контакт — приём и проверка на конфликт интересов. Юридическая консультация — платная, 90 минут (Rp2,5 млн, засчитывается в гонорар, если вы поручите нам дело в течение 30 дней). Пожалуйста, дождитесь инструкций, прежде чем отправлять документы.
Вы будете общаться с адвокатом Jeremy Jordan, S.H. — DPN Indonesia, NIA 25.25.32730.
Общая информация, не юридическая консультация по вашей ситуации. Результат не гарантируется. Обсудите ваши обстоятельства с адвокатом.