Вилла off-plan на Бали: застройщик расторг договор — что будет с вашими платежами?
Ситуация
Вы договорились взять виллу на Бали на этапе строительства (off-plan) в аренду с оплатой в рассрочку. Платёж задержался — или застройщик утверждает, что задержался, — и приходит уведомление о расторжении: договор аннулирован, застройщик оставляет себе процент от уплаченного, а сверху начисляется неустойка за просрочку. Прежде чем что-либо подписывать в ответ, полезно знать: индонезийское право не принимает такое уведомление на веру.
Расторжение договора — как правило, вопрос для суда
Согласно Гражданскому кодексу Индонезии (KUHPerdata), расторжение двустороннего договора из-за того, что другая сторона его нарушила, как правило, должно испрашиваться у суда, — и закон прямо указывает, что это действует даже тогда, когда в самом договоре сказано, что нарушение прекращает его (ст. 1266 KUHPerdata). Сторона, которой не заплатили, может выбрать: требовать исполнения или просить о расторжении договора — в обоих случаях с возмещением убытков (ст. 1267).
Многие договоры застройщиков содержат оговорку об отказе от этого судебного порядка. Индонезийские суды расходятся во мнениях, действует ли она: Верховный суд указал, что ст. 1266–1267 не могут быть исключены даже соглашением сторон (MA 109 PK/Pdt/2020), тогда как апелляционные суды — в том числе в Денпасаре — выносили решения в обе стороны. Такая оговорка — это риск, который вам нужно взвесить, а не окончательный ответ ни для одной из сторон.
Действительно ли вы допустили просрочку?
- Сторона обычно считается просрочившей только после официального письменного требования, — но договор может предусматривать, что для этого достаточно самого пропуска срока (ст. 1238). Внимательно прочитайте пункт о платежах.
- Возмещение убытков за нарушение, как правило, причитается только после того, как нарушившая сторона была уведомлена и всё равно не исполнила обязательство (ст. 1243).
- Прежде чем соглашаться, что просрочка лежит только на вас, проверьте, соблюдал ли сам застройщик свои обязательства и график — ход строительства, уведомления, документы.
Удерживаемый процент и неустойка за просрочку
Заранее согласованная неустойка юридически заменяет возмещение убытков; кредитор, как правило, не может требовать одновременно и основного исполнения, и неустойки, если только неустойка не установлена лишь за просрочку исполнения (ст. 1304 и 1307). Гражданский кодекс позволяет судье скорректировать договорную неустойку, если основное обязательство исполнено частично (ст. 1309), а Верховный суд оставил в силе снижение согласованной договорной неустойки до уровня установленных законом процентов (MA 81 K/Pdt/2025).
Обратный риск реален, и вам следует о нём знать: Гражданский кодекс также устанавливает, что согласованная сумма убытков не увеличивается и не уменьшается (ст. 1249), а Верховный суд оставил в силе договорное условие, по которому покупатель утрачивает внесённые платежи (MA 2547 K/Pdt/2012). То, как суд отнесётся к условию об удержании платежей, зависит от договора, произведённых платежей и поведения обеих сторон.
Защищают ли вас индонезийские правила о продаже жилья на стадии строительства?
Лишь частично и в основном по аналогии. Установленная законом система продажи жилья на стадии строительства (система PPJB — предварительного договора купли-продажи) рассчитана на дома и квартиры, которые переходят в собственность; вилла, взятая в аренду, прямо под неё не подпадает (ст. 42 Закона № 1/2011 с изменениями; Постановление Правительства № 12/2021, ст. 1 и 22). В рамках этой системы:
- если застройщик нарушает свой график, покупатель может отказаться от сделки и вернуть всё уплаченное;
- если покупатель отказывается от сделки на этапе маркетинга по причинам, за которые застройщик не отвечает, постановление позволяет застройщику удержать не менее 20%;
- после подписания PPJB покупатель, нарушивший обязательства и уплативший более 10%, может потерять 10% цены (Постановление Правительства № 12/2021, ст. 22H и 22L).
В конце 2025 года Верховный суд признал, что застройщик, который расторг договор купли-продажи дома и оставил себе все авансовые платежи покупателя, действовал неправомерно, и обязал вернуть деньги за вычетом 10% цены на основании этого постановления (MA 5921 K/Pdt/2025). Речь шла о продаже дома, а не об аренде виллы, — но это показывает, как Верховный суд подходит к ситуации, когда застройщик оставляет себе всё.
Закон о защите прав потребителей и срок аренды
- Индонезийский закон о защите прав потребителей признаёт недействительными стандартные условия о том, что предприниматель вправе отказать в возврате денег, уплаченных потребителем, — но защищает он только конечных потребителей, а не тех, кто покупает для последующей торговли (Закон № 8/1999, ст. 1(2) и Пояснение к нему; ст. 18(1)(c) и 18(3)). Считается ли иностранный покупатель права аренды виллы потребителем, зависит от обстоятельств, и суды этот вопрос пока не разрешили.
- Письменный договор аренды прекращается автоматически по истечении указанного в нём срока; неписьменный — только после уведомления, сделанного в соответствии с местным обычаем (ст. 1548, 1570 и 1571). Если в подписанном вами договоре не указан срок аренды или более позднее дополнительное соглашение (addendum), устанавливающее этот срок, так и не было подписано, этот пробел имеет значение — пусть его проверят, прежде чем вы подпишете что-либо новое.
Где будет рассматриваться спор
Если в вашем договоре есть арбитражная оговорка (например, BANI — Национальный арбитражный совет Индонезии), районный суд обязан отказаться от рассмотрения дела (Закон № 30/1999, ст. 3 и 11), — суд в Денпасаре поступил именно так в споре об аренде виллы off-plan. По тарифам BANI на 2026 год регистрация стоит Rp5 млн плюс 10% от суммы требований до Rp1 млрд (минимум Rp20 млн), плюс НДС. Без арбитражной оговорки гражданское дело в первой инстанции в Районном суде Денпасара (Pengadilan Negeri Denpasar) в последние годы длилось в среднем (медиана) около шести месяцев, не считая возможной апелляции, — это иллюстрация, а не прогноз.
Честный взгляд
Не подписывайте подтверждение расторжения, мировое соглашение или новое дополнительное соглашение, пока договор, дополнительные соглашения, история платежей и уведомления застройщика не будут проверены вместе. Ваша позиция может оказаться сильнее — или слабее, — чем следует из уведомления, и понимание этого — основа для любых переговоров.
Консультации проводятся на английском или индонезийском языке.
Частые вопросы
Может ли застройщик на Бали расторгнуть договор на виллу off-plan из-за одного просроченного платежа?
Согласно ст. 1266 Гражданского кодекса, расторжение договора из-за нарушения, как правило, должно испрашиваться у суда, даже если в договоре сказано, что нарушение прекращает его. Многие договоры исключают этот порядок, и суды расходятся во мнениях, действует ли такое исключение, — поэтому ответ зависит от вашего договора и обстоятельств.
Может ли застройщик удержать 20% уплаченного?
Это зависит от договора. Судья может скорректировать неустойку, если обязательство исполнено частично (ст. 1309), и Верховный суд оставлял в силе снижение согласованной неустойки, — но он также оставлял в силе договорное условие об утрате покупателем внесённых платежей. Индонезийские правила об отказе от PPJB применяются к домам и квартирам, переходящим в собственность, а не прямо к аренде вилл.
Нужно ли мне обращаться в суд на Бали?
Нет, если в вашем договоре есть действительная арбитражная оговорка: тогда районный суд обязан отказаться от рассмотрения дела, и спор передаётся в арбитраж (Закон № 30/1999, ст. 3 и 11).
Не уверены в своей позиции? Короткий конфиденциальный первый разговор — консультации на английском или индонезийском языке.
Написать в WhatsApp[email protected]Вы будете общаться с адвокатом Jeremy Jordan, S.H. — DPN Indonesia, NIA 25.25.32730.
Общая информация, не юридическая консультация по вашей ситуации. Результат не гарантируется. Обсудите ваши обстоятельства с адвокатом.