Developer atau Perusahaan Vila di Bali Masuk PKPU atau Pailit: Apa yang Bisa Dilakukan Pembeli dan Kreditur

Oleh Jeremy Jordan, S.H. — advokat berlisensi, DPN Indonesia, NIA 25.25.32730 · Ditinjau 25 Oktober 2026

Situasinya

Anda sudah membayar vila atau unit, meminjamkan uang kepada perusahaan di Bali, atau memasok barang dan jasa kepadanya — misalnya sebagai kontraktor, pemasok bahan bangunan, atau penyedia jasa hotel — lalu terdengar kabar bahwa perusahaan itu masuk PKPU atau pailit. PKPU (Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang) adalah penundaan pembayaran utang di bawah pengawasan pengadilan, yang memberi debitor kesempatan mengajukan rencana perdamaian berupa tawaran pembayaran sebagian atau seluruh utang kepada kreditornya (UU 37/2004 tentang Kepailitan dan PKPU, Pasal 222 ayat (3)).

Kedua prosedur ini berjalan dengan tenggat yang pendek dan kaku; kreditur yang terlewat satu langkah bisa kehilangan tempat dalam daftar tagihan atau hak suaranya. Artikel ini menjelaskan aturan umumnya; dokumen Anda dan berkas perkara yang menentukan apa yang berlaku bagi Anda.

Pengadilan mana: periksa akta, bukan kop surat

• Yang menentukan adalah tempat kedudukan debitor. Permohonan pernyataan pailit dan hal-hal lain yang berkaitan dan/atau diatur dalam undang-undang ini diputus oleh pengadilan yang daerah hukumnya meliputi tempat kedudukan hukum debitor; bagi badan hukum, tempat kedudukannya adalah sebagaimana dimaksud dalam anggaran dasarnya (Pasal 3 ayat (1) dan (5)). Permohonan PKPU diajukan ke pengadilan yang sama (Pasal 224 ayat (1)), dan yang dimaksud “Pengadilan” dalam undang-undang ini adalah Pengadilan Niaga (Pasal 1 angka 7).
• Untuk Bali, itu Surabaya. Daerah hukum Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Surabaya meliputi Jawa Timur, Kalimantan Selatan, Kalimantan Tengah, Kalimantan Timur, Bali, Nusa Tenggara Barat, dan Nusa Tenggara Timur (Keppres 97/1999, Pasal 2 ayat (3)).
• Salah forum bukan soal sepele. Pada 2017 Mahkamah Agung menguatkan pertimbangan bahwa Pengadilan Niaga Jakarta Pusat tidak berwenang memeriksa permohonan pailit terhadap perusahaan yang berkedudukan di Kabupaten Badung, Bali (Putusan MA 900 K/Pdt.Sus-Pailit/2017). Periksa akta perusahaan dan datanya di AHU Kementerian Hukum — bukan kop surat atau kantor pemasarannya.
• Perusahaan Bali di pengadilan itu tidak jarang. Dari Sistem Informasi Penelusuran Perkara (SIPP) Pengadilan Negeri Surabaya yang kami baca pada 25 Oktober 2026, sedikitnya ada 52 perkara PKPU atau kepailitan yang didaftarkan sejak 2016 dengan debitor di Bali, Lombok/Nusa Tenggara Barat, atau Nusa Tenggara Timur; 21 di antaranya menyangkut hotel, resor, atau perusahaan properti, dan sedikitnya 11 diajukan oleh kreditur asing. Ini batas bawah dari pembacaan kami sendiri atas data publik, bukan statistik resmi.

Siapa yang boleh mengajukan, dan siapa yang wajib menandatangani

• Siapa yang boleh memohon. Debitor yang mempunyai dua atau lebih kreditor dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih dinyatakan pailit dengan putusan pengadilan, baik atas permohonannya sendiri maupun atas permohonan satu atau lebih kreditornya (Pasal 2 ayat (1)). PKPU diajukan oleh debitor yang mempunyai lebih dari satu kreditor atau oleh kreditor (Pasal 222 ayat (1)) — termasuk kreditor yang memperkirakan bahwa debitor tidak dapat melanjutkan membayar utangnya yang sudah jatuh waktu dan dapat ditagih (Pasal 222 ayat (3)).
• Standar pembuktian. Permohonan pernyataan pailit harus dikabulkan bila terdapat fakta atau keadaan yang terbukti secara sederhana bahwa persyaratan tersebut dipenuhi (Pasal 8 ayat (4)). Penjelasannya: adanya fakta dua atau lebih kreditor dan fakta utang yang telah jatuh waktu dan tidak dibayar; perbedaan besarnya jumlah utang tidak menghalangi dijatuhkannya putusan pernyataan pailit.
• Wajib melalui advokat. Permohonan pernyataan pailit harus diajukan oleh seorang advokat (Pasal 7 ayat (1)). Permohonan PKPU ditandatangani oleh pemohon dan oleh advokatnya (Pasal 224 ayat (1)) — karena itu kreditur di luar negeri perlu mengatur tanda tangannya sendiri sejak awal. Undang-undang ini sendiri tidak menyebut syarat lisensi tambahan bagi advokat yang mengajukan permohonan.

Linimasa PKPU

• PKPU sementara. Atas permohonan kreditor, pengadilan paling lambat 20 hari sejak tanggal didaftarkannya permohonan harus mengabulkan PKPU sementara; atas permohonan debitor sendiri, paling lambat 3 hari. Pengadilan juga harus menunjuk Hakim Pengawas dan mengangkat satu atau lebih pengurus yang bersama debitor mengurus harta debitor (Pasal 225 ayat (2)–(3)).
• Hari ke-45. Debitor dan kreditor yang dikenal dipanggil untuk menghadap dalam sidang yang diselenggarakan paling lama pada hari ke-45 sejak putusan PKPU sementara diucapkan (Pasal 225 ayat (4)).
• Hari ke-270. Bila PKPU tetap disetujui, PKPU tersebut berikut perpanjangannya tidak boleh melebihi 270 hari setelah putusan PKPU sementara diucapkan (Pasal 228 ayat (6)).
• Tanpa perdamaian sampai batas itu berarti pailit. Bila batas waktu itu lewat tanpa persetujuan atas rencana perdamaian, pengurus pada hari itu juga wajib memberitahukannya melalui Hakim Pengawas kepada pengadilan, yang harus menyatakan debitor pailit paling lambat pada hari berikutnya (Pasal 230 ayat (1)).

Ini batas maksimum menurut undang-undang, bukan perkiraan. Sengketa tagihan dan upaya hukum dapat menambah waktu berbulan-bulan.

Mengajukan tagihan — dan menyimpan tanda terimanya

• Dalam PKPU. Setelah rencana perdamaian diajukan kepada panitera, Hakim Pengawas menentukan hari terakhir tagihan disampaikan kepada pengurus dan tanggal rapat kreditor yang membicarakan dan memutus rencana perdamaian itu, dengan jarak paling singkat 14 hari (Pasal 268). Tagihan diajukan dengan surat tagihan atau bukti tertulis lain yang menyebutkan sifat dan jumlah tagihan, disertai bukti pendukung atau salinannya, dan Anda dapat meminta tanda terima dari pengurus (Pasal 270).
• Tagihan terlambat. Tagihan yang masuk setelah batas waktu hanya dimuat dalam daftar bila dimasukkan paling lama 2 hari sebelum rapat, diminta pada rapat itu, dan baik pengurus maupun kreditor yang hadir tidak keberatan; tagihan yang lebih terlambat dari itu tidak dimasukkan dalam daftar (Pasal 278 ayat (3)–(4)).
• Dalam kepailitan. Tagihan diserahkan kepada kurator, disertai perhitungan atau keterangan tertulis yang menunjukkan sifat dan jumlahnya, surat bukti atau salinannya, serta pernyataan ada atau tidaknya hak istimewa atau hak agunan yang Anda miliki, dan Anda berhak meminta tanda terima (Pasal 115). Aturan 2 hari yang sama berlaku bagi tagihan terlambat sebelum rapat pencocokan piutang (Pasal 133 ayat (1)–(2)).

Dalam praktik: ajukan lebih awal, lampirkan jejak dokumennya, dan simpan tanda terimanya.

Cara pemungutan suara atas rencana perdamaian

• Dua kelas, masing-masing dua syarat. Dalam PKPU, rencana perdamaian diterima bila disetujui lebih dari 1/2 jumlah kreditor konkuren yang haknya diakui atau sementara diakui yang hadir, yang bersama-sama mewakili paling sedikit 2/3 bagian dari seluruh tagihan konkuren yang diakui atau sementara diakui yang hadir, dan disetujui lebih dari 1/2 jumlah kreditor berjaminan yang hadir, yang mewakili paling sedikit 2/3 bagian dari seluruh tagihan kreditor tersebut yang hadir (Pasal 281 ayat (1)).
• Siapa yang terikat. Perdamaian yang telah disahkan mengikat semua kreditor (Pasal 286), kecuali kreditor berjaminan yang tidak menyetujui rencana perdamaian; kreditor itu diberikan kompensasi sebesar nilai terendah di antara nilai jaminan atau nilai aktual pinjaman yang secara langsung dijamin dengan hak agunan (Pasal 281 ayat (2) dan Pasal 286).
• Kehadiran menentukan. Kedua syarat dihitung di antara yang hadir. Kreditor yang tidak hadir tidak dihitung, tetapi tetap terikat oleh perdamaian yang disahkan. Karena syarat pertama menghitung jumlah kepala, sekelompok kreditor kecil yang hadir dapat berpengaruh walaupun nilai tagihannya kecil.

Bila rencana perdamaian ditolak — dan upaya hukum yang sempit

• Ditolak berarti pailit. Bila rencana perdamaian ditolak, Hakim Pengawas wajib segera memberitahukannya kepada pengadilan, dan pengadilan harus menyatakan debitor pailit (Pasal 289).
• Upaya hukum sangat terbatas. Undang-undang menyatakan terhadap putusan PKPU tidak dapat diajukan upaya hukum apapun (Pasal 235 ayat (1)). Pada 2021 Mahkamah Konstitusi menyatakan ketentuan itu bertentangan dengan UUD 1945 dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat, sepanjang tidak dimaknai “diperbolehkannya upaya hukum kasasi terhadap putusan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang yang diajukan oleh kreditor dan ditolaknya tawaran perdamaian dari debitor” (Putusan MK 23/PUU-XIX/2021, amar angka 2). Mahkamah memilih satu tingkat upaya hukum — kasasi, tanpa hak mengajukan peninjauan kembali. Bila jalur itu mungkin menyangkut Anda, segera minta nasihat.

Pembeli yang sudah lunas: apakah unitnya bisa dipertahankan?

Kamar Perdata Mahkamah Agung merumuskan: “Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan itikad baik” (Rumusan Kamar Perdata 2016, SEMA 4/2016 angka 7, sebagaimana dimuat dalam kompilasi rumusan kamar Mahkamah Agung).

• Contoh rumah tapak. Pada 2024 Mahkamah Agung memutus bahwa pembeli rumah tapak di luar Bali yang telah membayar lunas, menerima rumahnya dengan Berita Acara Serah Terima, dan menempatinya adalah pembeli beriktikad baik, sehingga rumah mereka bukan merupakan harta pailit (Putusan MA 395 K/Pdt.Sus-Pailit/2024).
• Contoh Bali — dan risiko rental pool. Dalam perkara dari Pengadilan Niaga Surabaya tentang unit di sebuah proyek di Kuta, Mahkamah Agung pada tingkat peninjauan kembali memutus bahwa pembeli yang telah membayar lunas dan menguasai unitnya, jauh sebelum developer dinyatakan pailit, adalah pembeli beriktikad baik, dan memerintahkan unit itu dikeluarkan dari daftar harta pailit (Putusan MA 12 PK/Pdt.Sus-Pailit/2021). Putusan itu membatalkan putusan kasasi sebelumnya terhadap pembeli yang sama, yang bernalar bahwa transaksinya baru tahap perjanjian pendahuluan dan bahwa debitor pailit mengelola unit itu serta mendapat keuntungan darinya (Putusan MA 437 K/Pdt.Sus-Pailit/2019). Bila unit Anda masuk rental pool yang dikelola developer, bersiaplah menghadapi argumen itu.

Tiga batas ikut ke mana pun putusan-putusan ini dikutip. Pertama, putusan itu memutus sengketa antara pembeli dan kurator; Hak Tanggungan bank atas tanahnya adalah persoalan terpisah yang tidak dijawab artikel ini. Kedua, apakah pembeli asing dapat mengambil unitnya sendiri bergantung pada struktur haknya, yang tidak dibahas di sini — bagi banyak pembeli asing, klaim yang realistis adalah tagihan uang. Ketiga, setiap putusan bergantung pada buktinya sendiri tentang pembayaran, penguasaan, dan iktikad baik.

Belum lunas, atau perjanjian belum selesai

Bila pada saat putusan pailit diucapkan terdapat perjanjian timbal balik dengan debitor yang belum atau baru sebagian dipenuhi, pihak lawan dapat meminta kurator memberikan kepastian tentang kelanjutan pelaksanaan perjanjian itu dalam jangka waktu yang disepakati dengan kurator — atau ditetapkan Hakim Pengawas bila tidak tercapai kesepakatan. Bila kurator tidak menjawab atau tidak bersedia melanjutkan, perjanjian berakhir dan pihak itu dapat menuntut ganti rugi sebagai kreditor konkuren (Pasal 36 ayat (1)–(3)). Ajukan permintaan itu secara tertulis dan simpan bukti tanggal pengirimannya.

Apartemen, kondotel, dan SEMA 3/2023

Surat Edaran Mahkamah Agung kepada seluruh pengadilan memuat rumusan Kamar Perdata: “Permohonan pernyataan pailit ataupun PKPU terhadap pengembang (developer) apartemen dan/atau rumah susun tidak memenuhi syarat sebagai pembuktian secara sederhana sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 8 ayat (4) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang” (SEMA 3/2023, rumusan B.2.a.2). Teksnya menyebut apartemen dan rumah susun. Mahkamah Agung telah menerapkannya: pada 2025 rumusan itu menjadi dasar penolakan permohonan pembatalan perdamaian yang telah disahkan dengan developer apartemen (Putusan MA 33 PK/Pdt.Sus-Pailit/2025).

Unit kondotel dan unit strata lain secara hukum dapat merupakan satuan rumah susun — unit di Kuta dalam perkara 2021 di atas, yang juga memiliki nomor kamar hotel, disebut dalam putusan sebagai satuan rumah susun berupa unit apartemen. Terpisah dari itu, bila debitor sendiri yang mengajukan PKPU, undang-undang mewajibkan pengadilan mengabulkan PKPU sementara paling lambat 3 hari (Pasal 225 ayat (2)).

Pembayaran yang Anda terima, dan transaksi sebelum debitor jatuh

• Pembayaran utang yang sudah jatuh tempo. Pembayaran suatu utang yang sudah dapat ditagih hanya dapat dibatalkan bila dibuktikan bahwa penerima pembayaran mengetahui permohonan pernyataan pailit debitor sudah didaftarkan, atau bahwa pembayaran itu akibat persekongkolan antara debitor dan kreditor untuk menguntungkan kreditor itu melebihi kreditor lainnya (Pasal 45). Bagi pemasok dan kreditur lokal: sebelum menerima pembayaran besar dari perusahaan yang sedang bermasalah, periksa SIPP Pengadilan Niaga Surabaya untuk melihat apakah sudah ada permohonan.
• Gugatan pembatalan (actio pauliana) milik kurator. Tuntutan untuk membatalkan perbuatan debitor yang merugikan kreditor diajukan oleh kurator ke pengadilan (Pasal 47 ayat (1)); kreditor dapat mengajukan bantahan terhadap tuntutan kurator (Pasal 47 ayat (2)) dan, dalam praktik, dapat menyampaikan informasi tertulis kepada kurator tentang pengalihan yang mencurigakan. Untuk jenis perbuatan tertentu yang tidak wajib dilakukan debitor dan dilakukan dalam 1 tahun sebelum putusan pailit — misalnya dengan direksi, keluarga, atau perusahaan terafiliasi — debitor dan pihak lawannya dianggap mengetahui atau sepatutnya mengetahui bahwa perbuatan itu merugikan kreditor, kecuali dapat dibuktikan sebaliknya (Pasal 42).

Penilaian jujur

Prosedur kepailitan dan PKPU berpihak pada kreditor yang bergerak cepat dan hadir: forum, tenggat tagihan, dan pemungutan suara adalah tempat sebagian besar hak dipertahankan atau hilang. Periksa SIPP pengadilan, pastikan tempat kedudukan perusahaan menurut anggaran dasarnya, catat setiap tanggal, dan putuskan apakah yang Anda tuntut adalah unitnya atau uangnya. Tidak ada hasil — dan tidak ada pemulihan dana — yang dapat dijanjikan. Tentang cara kami menangani sengketa ini, lihat sengketa vila dan properti di Bali.

Informasi umum, bukan nasihat hukum untuk situasi Anda. Tidak ada hasil yang dijamin. Bicarakan fakta Anda dengan advokat.