Покупка виллы или земли на Бали: что проверить до того, как платить

Автор Jeremy Jordan, S.H. — лицензированный индонезийский адвокат (advokat), DPN Indonesia, NIA 25.25.32730 · Проверено 22 октября 2026

Для кого эта статья

Вы нашли на Бали виллу, участок или долгосрочную аренду, и продавец или агент просит задаток. Здесь перечислено, что проверить до того, как деньги уйдут, — в порядке, который отсекает больше всего проблем. Это общие правила; вашу позицию определяют документы конкретного объекта.

Шаг 1 — Поймите, чем вы будете владеть на самом деле

Прежде всего выясните, какое именно право вы покупаете: от этого зависят все следующие шаги. Hak Milik — право собственности на землю — может принадлежать только гражданам Индонезии (Основной аграрный закон 5/1960, ст. 21(1)). Любая продажа или иное действие, направленное на прямую или косвенную передачу Hak Milik иностранцу, ничтожно в силу закона; земля переходит государству, а уплаченные деньги вернуть нельзя (ст. 26(2)).

Поэтому реальные варианты для иностранца — аренда (hak sewa), Hak Pakai на дом, квартира (strata) или HGB через индонезийскую компанию (PT PMA). Мы сравниваем их в статье о структурах владения. Всё, что вам продают как «собственность на имя местного друга», — номинальная схема: Региональный закон Бали 4/2026 запрещает любому лицу выступать посредником или содействовать номинальному владению землёй иностранцем либо предоставлять для этого средства; установленные им санкции административные, и в нём указано, что уголовные санкции могут применяться по другим законам (ст. 14 и 20) — подробнее в статье о номинальных схемах.

Шаг 2 — Проверьте сертификат в Земельном управлении

Попросите копию сертификата и до любой существенной оплаты поручите PPAT (должностному лицу по земельным сделкам) официальную проверку в Kantor Pertanahan. Проверка показывает зарегистрированного правообладателя, вид права, срок и площадь, а также что зарегистрировано в отношении участка. Обратите внимание на:

• Ипотеку (Hak Tanggungan). Если продавец не расплатится с банком, банк вправе своей властью продать объект на публичных торгах и получить долг из вырученной суммы (Закон 4/1996, ст. 6). Ипотека должна быть снята при закрытии сделки или раньше, а не «потом».
• Зарегистрированный PPJB или договор аренды. Предварительный договор купли-продажи (PPJB) или договор аренды можно зарегистрировать на сертификате (PP 18/2021, ст. 90). После регистрации PPJB право нельзя передать никому, кроме стороны, указанной в нём (Постановление министра ATR/BPN 16/2021, вводящее ст. 127B(6) в PMNA 3/1997). Если зарегистрирован чужой PPJB, продавец не может продать участок вам; если зарегистрирована аренда, вы покупаете землю, которой вправе пользоваться другой человек.
• Отметку о судебном споре или блокировку. Если земля является предметом судебного спора, заинтересованное лицо может добиться соответствующей отметки в Земельном управлении (PP 18/2021, ст. 91).
• Оставшийся срок, если право — HGB или Hak Pakai, и возможно ли ещё продление или возобновление.

Шаг 3 — Чистая проверка — ещё не всё: наложения и правило пяти лет

В принципе на один участок может быть выдан только один сертификат, но наложения сертификатов случаются, и Земельное управление может аннулировать сертификат из-за административного или юридического дефекта (Постановление министра ATR/BPN 21/2020, ст. 29, 34 и 35). По делу из Бадунга Верховный суд указал, что при наложении сертификатов Hak Milik аннулированию подлежит выданный позднее (MA 111 K/TUN/2015). Сравните план участка с землёй на месте и закажите обмер, если границы неясны.

Важно и время. Если сертификат законно выдан лицу, которое приобрело землю добросовестно и фактически ею владеет, другой претендент больше не может осуществить своё право, если в течение пяти лет с выдачи сертификата он не заявил письменного возражения правообладателю и Земельному управлению и не подал иск в суд (PP 24/1997, ст. 32(2)). Поэтому сертификат старше пяти лет, которым продавец добросовестно владеет и пользуется, несёт меньше риска, чем совсем новый, — но только если эти условия действительно соблюдены.

Шаг 4 — Убедитесь, что подпишут все, кто должен

• Супруги. Имущество, приобретённое в браке, — совместное, и распоряжаться им каждый из супругов может только с согласия обоих (Закон 1/1974, ст. 35(1) и 36(1)). Проверьте семейное положение продавца и получите письменное согласие супруга, если имущество совместное.
• Наследники. Если зарегистрированный владелец умер, участвовать должны все наследники; подпись одного члена семьи за всех — частый источник будущих претензий.
• Доверенности. PPAT обязан отказать в составлении акта о передаче, если сторона действует по абсолютной доверенности (kuasa mutlak), которая по сути передаёт землю (PP 24/1997, ст. 39(1)(d)). Будьте осторожны, если продавец предъявляет лишь безотзывную доверенность от «настоящего» владельца.
• Компании. Если продавец — компания, проверьте, что подписант уполномочен по уставу и получены необходимые одобрения.

Шаг 5 — Зонирование, побережье и сельхозземли

Земля, которую нельзя законно использовать так, как вы задумали, стоит намного меньше своей цены. Для использования территории в предпринимательских целях нужно подтверждение соответствия планируемой деятельности детальному плану территории (RDTR), которое получают через систему OSS (Закон 26/2007 в редакции Закона 6/2023; PP 21/2021). Запросите зонирование письменно по точным координатам, а не со слов агента.

• Береговая охранная полоса. Отступ от пляжа — не менее 100 метров от линии наивысшего прилива вглубь суши, с учётом формы и состояния берега (Указ Президента 51/2016, ст. 2(1)). Регентства устанавливают свои линии в планах территориального развития.
• Сельхозземли. Земли, отнесённые к охраняемым продовольственным сельхозугодьям, нельзя переводить в другое назначение (Закон 41/2009, ст. 44), а Региональный закон Бали 4/2026 запрещает перевод продуктивных земель, установленных в плане территории (ст. 13(2)). Рисовое поле, которое продают как участок под виллу, — тревожный знак.

Шаг 6 — Разрешения на уже построенную виллу

Строительство можно начинать только после получения разрешения на строительство (Persetujuan Bangunan Gedung, PBG), а пользоваться зданием — только после получения сертификата пригодности к эксплуатации (Sertifikat Laik Fungsi, SLF) (Закон 28/2002, ст. 36A(1) и 37, в редакции Закона 6/2023; PP 16/2021). Здание может быть снесено, если у него нет PBG или если построенное не соответствует утверждённому техническому плану (ст. 39(1)(c) и (d)). Для готовой виллы запросите PBG — или прежнее IMB — и SLF и проверьте, что построено то, что было разрешено.

Шаг 7 — Споры, доступ, адат и налоги

• Судебные дела. Проверьте систему судебных дел (SIPP) суда Денпасара и других судов Бали по имени продавца и по номеру сертификата и спросите главу деревни, нет ли спора о земле.
• Доступ. Убедитесь в наличии законного подъезда — зарегистрированной дороги или права проезда в акте. Участки без законного доступа часто встречаются при разделе земель на Бали.
• Обычная (адат) земля. Спросите в традиционной деревне (desa adat), а рядом с храмом — у хранителей храма, не является ли земля деревенской или храмовой. Обычную землю нельзя купить как частную.
• Налоги. Запросите квитанции по налогу на землю и строения (PBB) за последние годы и подтверждение уплаты налогов при приобретении объекта самим продавцом.

Если вы иностранец и покупаете дом или квартиру

Иностранец, имеющий иммиграционные документы, требуемые законом, — визу, паспорт или разрешение на пребывание, — может владеть домом или квартирой (PP 18/2021, ст. 69 и пояснение к ней). Дом на земле должен стоять на Hak Pakai либо на Hak Pakai, предоставленном поверх Hak Milik актом PPAT или на земле с правом управления (ст. 71). На Бали минимальная цена — Rp5 млрд за дом на земле и Rp2 млрд за квартиру (Решение министра ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022). Сделка, построенная в обход этих правил, возвращает вас к шагу 1.

Покупка на этапе строительства

Застройщик вправе продавать жильё на стадии строительства через PPJB, но сам PPJB можно подписать только при определённости в отношении права на землю, предмета договора, разрешения на строительство (PBG) и инфраструктуры и когда построено не менее 20% объекта (Закон 1/2011, ст. 42(2), в редакции Закона 6/2023). Застройщик, ведущий продажи, должен иметь, в частности, подтверждённое зонирование, права на землю и гарантию строительства (PP 12/2021, ст. 22C). Требуйте эти документы, а не брошюру. Что делать, если проект остановился, — в нашей статье о застройщиках.

Шаг 8 — Зарегистрируйте собственный договор

Подписав PPJB или договор аренды зарегистрированной земли, зарегистрируйте его на сертификате в Земельном управлении (PP 18/2021, ст. 90). Для регистрации нужны копия акта и оригинал сертификата (PMNA 3/1997, ст. 127B(3)), поэтому сделайте содействие продавца в регистрации условием оплаты. Для PPJB регистрация не позволяет передать землю кому-либо ещё (ст. 127B(6)). Для аренды — ваш договор появляется на сертификате, где его увидит каждый следующий покупатель и кредитор, проверяющий право.

Честный взгляд

Ни одна проверка сама по себе не делает покупку безопасной. Проверка в Земельном управлении, подписи, зонирование и разрешения закрывают разные риски, и большинство проблем, которые мы видим, возникают из-за оплаты до того, как всё это было сделано. Проверка требует времени, потому что ведомства, продавцы и деревни работают в своём темпе; цена ожидания почти всегда меньше цены спора. Результат не гарантируется.

Консультации проводятся на английском или индонезийском языке.

Общая информация, не юридическая консультация по вашей ситуации. Результат не гарантируется. Обсудите ваши обстоятельства с адвокатом.