Вилла у рисовых полей в Убуде: что разрешает зонирование до покупки, аренды или строительства

Автор Jeremy Jordan, S.H. — лицензированный индонезийский адвокат (advokat), DPN Indonesia, NIA 25.25.32730 · Проверено 30 октября 2026

Для кого эта статья

Вы нашли в Убуде участок или виллу с видом на рисовые поля — в Саяне, Кедеватане, Мас, Пелиатане, Лодтундухе, Сингакерте, Петулу или рядом, в Тегаллаланге или Паянгане, — и вас просят внести задаток за покупку, долгосрочную аренду или строительство. Общие проверки для любой недвижимости на Бали — в нашей статье о проверке недвижимости на Бали. Здесь речь о вопросе, который решает судьбу большинства сделок с рисовыми полями в Убуде: разрешена ли вилла на этом участке вообще?

Шаг 1 — Решают три карты, и приоритет у самой детальной

К земле в Убуде применяются три плана, и они говорят не одно и то же с одинаковой детальностью:

• План округа (RTRW, территориальный план) — Perda Kabupaten Gianyar 2/2023 (региональный нормативный акт округа Гианьяр) о территориальном плане Гианьяра на 2023–2043 годы. Он заменил план 2012 года (ст. 87). Он устанавливает крупные зоны: Убуд назван стратегической туристической зоной (ст. 39(2)(c)), а сельхозземли под продовольственные культуры есть в каждом районе (ст. 35(3)).
• Детальный план (RDTR, детальный план территории) — для Убуда это Perbup Gianyar 7/2023 (постановление главы округа Гианьяр) о детальном территориальном плане района (Kecamatan) Убуд на 2023–2043 годы, охватывающий весь район: Лодтундух, Мас, Сингакерта, Пелиатан, Саян, Убуд, Кедеватан и Петулу (ст. 3). У Паянгана (Perbup 23/2023) и Тегаллаланга (Perbup 1/2024) свои планы. Именно этот план зонирует отдельные кварталы.
• Национальная карта охраняемых рисовых полей (LSD, lahan sawah dilindungi) — для Бали утверждена Решением министра ATR/BPN 1589/SK-HK.02.01/XII/2021. В ней числится 10 514,34 гектара охраняемых рисовых полей в Гианьяре.

Ловушка — полагаться на общую отметку. В уголовном деле 2025 года о проекте виллы в Убуде, по описанию самого обвинения, план округа относил землю к туристической зоне, а детальный план Убуда — к подзоне продовольственных культур и к карте охраняемых рисовых полей (PN Denpasar 215/Pid.Sus/2025/PN Dps). Туристическая отметка не помогла. Сверяйте участок с детальным планом и картой рисовых полей, а не с картой округа.

Шаг 2 — Что план Убуда говорит о виллах на землях под продовольственные культуры

В детальном плане Убуда есть матрица зонирования, где каждый вид деятельности в каждой зоне отмечен как I (разрешено), T (разрешено с ограничениями), B (разрешено при особых условиях) или X (не разрешено) (Perbup 7/2023, ст. 44(1) и Приложение XV). Для размещения гостей матрица выглядит так:

• Подзона продовольственных культур (P-1): вилла, отель, гостевой дом (pondok wisata), guest house, курорт и кондотель — все X — не разрешено. Агротуризм (wisata agro) — T,B: допускается только с ограничениями и при условиях.
• Подзона плантаций (P-3) и жилые зоны R-3 и R-4: вилла — T,B: возможна с ограничениями и при условиях.
• Туристическая зона (W): вилла — I, разрешена.

Поверх зон план Убуда отмечает 903,90 гектара охраняемых устойчивых сельхозземель (LP2B, lahan pertanian pangan berkelanjutan). Внутри них перевод сельхозземли в застроенную не допускается, и нельзя возводить постройки, мешающие сельскохозяйственной функции (ст. 72(1)–(2)(d)–(e)).

План округа говорит то же в общих выражениях. В зонах продовольственных культур перевод земли в несельскохозяйственное использование допускается только для проектов в общественных интересах или ликвидации последствий бедствий; жильё допускается только как уже существующие дома жителей, а не как новая застройка; агротуризм, экотуризм и деревенский туризм должны быть ограничены, контролируемы и сохранять существующие рисовые поля и ирригацию (Perda Gianyar 2/2023, ст. 67(2)).

Шаг 3 — Законы, стоящие за запретом

• Охраняемые устойчивые сельхозземли (LP2B). Земля со статусом LP2B охраняется, и её назначение нельзя менять. Исключения — общественные интересы и Национальные стратегические проекты, на строгих условиях (UU 41/2009 — закон об охране устойчивых сельхозземель, ст. 44, в редакции UU 6/2023). Перевод такой земли — уголовное преступление, наказуемое лишением свободы на срок до пяти лет и штрафом (UU 41/2009, ст. 72(1); размеры штрафов пересмотрены UU 1/2026). Собственный акт Гианьяра о LP2B также запрещает кому бы то ни было менять её назначение (Perda Gianyar 1/2020, ст. 27(2)).
• Охраняемые рисовые поля (LSD), ещё не включённые в территориальный план, нельзя переводить до получения от министра ATR/BPN рекомендации об изменении использования земли (Perpres 4/2026 — постановление президента, ст. 17(1); Permen ATR/BPN 2/2024 — постановление министра, ст. 12). Подать заявление может физическое лицо, компания или государственный орган — через Генеральный директорат (Permen 2/2024, ст. 13).
• Правило провинции Бали. Продуктивные сельхозземли, обозначенные в территориальном плане, переводить нельзя (Perda Bali 4/2026 — региональный акт провинции Бали, ст. 13(1)–(2)). Его официальное пояснение допускает ограниченное исключение до 20% — но только для зон продовольственных культур, не являющихся рисовыми полями, а также зон садоводства и плантаций, но не для зон рисовых полей. Санкции включают приостановку деятельности, закрытие объекта, отзыв разрешений, снос здания и восстановление земли (ст. 20(2)).
• Земля субака. Любое изменение использования земли субака (традиционного ирригационного сообщества) требует согласия его членов и должно соответствовать детальному территориальному плану (Perda Gianyar 9/2013, ст. 11(4)–(5)).
• Санкции по территориальному плану. План округа Гианьяр перечисляет административные санкции за использование, не соответствующее плану: от письменных предупреждений и штрафов до закрытия, аннулирования территориального разрешения, сноса и восстановления (Perda Gianyar 2/2023, ст. 78(3)).

Шаг 4 — Как выглядело правоприменение

Самый наглядный пример — дело 2025 года в Убуде. Проект вёлся на рисовых полях, взятых в аренду на 30–31 год. После неоднократных письменных предупреждений от округа директору предъявили обвинение в переводе сельхозземли, и 17 марта 2025 года PN Denpasar (районный суд Денпасара) признал его виновным в «переводе земли, предназначенной для сельскохозяйственного возделывания» по UU 22/2019 о системах устойчивого сельскохозяйственного возделывания и назначил два месяца лишения свободы и штраф Rp200 млн (PN Denpasar 215/Pid.Sus/2025/PN Dps; альтернативным обвинением было преступление по LP2B). Наказание было коротким; суть в том, что аренда не помешала ни закрытию, ни приговору.

Служба общественного порядка Гианьяра сообщила, что в 2024 году проверила 223 строящихся объекта размещения, в основном виллы, и у 134 не оказалось разрешений (Bali Post, 5 января 2025 года). В июне 2025 года она опечатала виллу в Саяне за нарушение зоны LP2B (Kilas Bali, 24 июля 2025 года). В октябре 2025 года администрация округа сообщила региональному совету, что каждый идентификационный номер бизнеса (NIB) для виллы или гостевого дома проверяется на соответствие зонированию и территориальному разрешению через OSS (государственную онлайн-систему лицензирования), и что лицензия не будет выдана там, где земля LP2B была переведена (detik Bali, 9 октября 2025 года).

Это важно даже там, где никого не преследуют: виллу, которая не может получить лицензию, нельзя законно сдавать гостям.

Шаг 5 — Почему долгосрочная аренда не решает проблему

Аренда меняет того, кто пользуется землёй, а не то, как землю можно использовать. Зона, статус LP2B и карта рисовых полей привязаны к участку, кто бы им ни владел. Если участок в P-1 или внутри наложения LP2B, аренда на 25 или 30 лет даёт право пользоваться рисовым полем как рисовым полем — а не право построить на нём виллу. То же относится к участку, купленному через компанию или оформленному по любой другой схеме (см. варианты структуры и риски номинала).

Шаг 6 — Как проверить участок до оплаты

• Точно определите участок. Получите номер сертификата, план измерения земельного управления (surat ukur) и точное местоположение. В деле 2025 года решающим доказательством стало совместное измерение управления общественных работ округа и Земельного управления Гианьяра.
• Найдите его зону в детальном плане. Территориальное разрешение (KKPR — подтверждение соответствия деятельности территориальному плану) подтверждается по детальному плану через OSS (UU 26/2007 в редакции UU 6/2023; PP 21/2021 — постановление правительства о территориальном планировании, ст. 101–103). В 2026 году министерство ATR/BPN заявило, что детальные планы Гианьяра полностью интегрированы в OSS (RRI). Подтверждение KKPR для планируемой деятельности на этом участке — лучший единичный документ.
• Проверьте наложения сельхозземель. Выясните, лежит ли участок внутри наложения LP2B детального плана или на карте охраняемых рисовых полей (LSD). Если он на карте LSD, для перевода сначала нужна рекомендация министра; если это LP2B, его вообще нельзя перевести под частную виллу.
• Для существующей виллы: запросите разрешение на строительство (PBG) и свидетельство о пригодности к эксплуатации (SLF). Строить можно только после PBG, использовать — только после SLF, а здание без PBG может быть предписано к сносу (UU 28/2002 — закон о зданиях, ст. 36A, 37 и 39, в редакции UU 6/2023). Затем проверьте, что лицензия на размещение гостей выдана именно на этот адрес.
• Субак: если земля входит в территорию субака, выясните, дал ли субак согласие на изменение использования.
• Получите всё письменно до любого задатка и сделайте задаток возвратным на случай, если зонирование или разрешения не подтвердятся.

Какой суд

Гражданские споры о земле в Убуде и остальной части округа Гианьяр рассматривает PN Gianyar, юрисдикция которого — округ Гианьяр (PN Gianyar, официальная страница о юрисдикции). Какой суд компетентен в конкретном деле, всё же зависит от сторон и договора — а упомянутое выше уголовное дело 2025 года рассматривалось в PN Denpasar.

Общая информация, не юридическая консультация по вашей ситуации. Результат не гарантируется. Обсудите ваши обстоятельства с адвокатом.