Membeli Vila atau Tanah di Lombok: Yang Perlu Dicek Sebelum Anda Membayar

Oleh Jeremy Jordan, S.H. — advokat berlisensi, DPN Indonesia, NIA 25.25.32730 · Ditinjau 23 Oktober 2026

Untuk siapa panduan ini

Anda sudah menemukan tanah, vila, atau sewa jangka panjang di Lombok — di Mataram, Senggigi, Kepulauan Gili, Kuta Lombok, atau Mandalika — dan ada pihak yang meminta uang muka. Lombok tunduk pada hukum pertanahan nasional yang sama dengan Bali, sehingga pengecekan pokoknya sama dengan yang ada dalam daftar uji tuntas Bali kami. Panduan ini menguraikan pengecekan itu secara singkat, lalu hal-hal yang khas Lombok: batas harga minimal bagi orang asing di NTB, tanah di dalam Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Mandalika, dan tanah milik provinsi di Gili Trawangan. Isinya aturan umum; posisi Anda ditentukan oleh dokumen properti yang bersangkutan.

Langkah 1 — Pahami hak apa yang sebenarnya Anda peroleh

Hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak Milik (UU 5/1960 tentang Pokok-Pokok Agraria, Pasal 21 ayat (1)). Setiap jual beli atau perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan Hak Milik kepada orang asing batal karena hukum; tanahnya jatuh kepada Negara dan pembayaran yang sudah diterima tidak dapat dituntut kembali (Pasal 26 ayat (2)). Pilihan yang realistis bagi orang asing adalah sewa, Hak Pakai atas rumah, satuan rumah susun, atau HGB melalui perusahaan Indonesia (PT PMA) — perbandingannya ada dalam panduan pilihan struktur kami (bahasa Inggris).

Bali memiliki peraturan daerah yang secara khusus menyasar pengaturan nominee. Kami tidak menemukan peraturan provinsi atau kabupaten yang setara untuk Lombok (penelusuran Oktober 2026). Hal itu tidak mengubah apa pun bagi pembeli: "hak milik atas nama teman lokal" tetap terkena aturan nasional di atas, di mana pun tanahnya berada — lihat panduan risiko nominee kami (bahasa Inggris).

Langkah 2 — Kantor Pertanahan dan pengadilan yang tepat

Data pertanahan disimpan oleh Kantor Pertanahan masing-masing kota atau kabupaten: Kota Mataram, Lombok Barat, Lombok Tengah, Lombok Timur, dan Lombok Utara (Permen ATR/BPN 9/2026). Pengecekan harus dilakukan di kantor untuk kabupaten tempat tanah itu terletak.

• PN Mataram mewilayahi Kota Mataram, Lombok Barat (termasuk Senggigi dan Sekotong), dan Lombok Utara (termasuk Gili Trawangan, Gili Meno, dan Gili Air).
• PN Praya mewilayahi Lombok Tengah, termasuk Kuta, Mandalika, dan Selong Belanak.
• PN Selong mewilayahi Lombok Timur.

Telusuri Sistem Informasi Penelusuran Perkara (SIPP) pengadilan yang berwenang berdasarkan nama penjual dan, bila memungkinkan, nomor sertipikat. Di Kepulauan Gili, perhatikan juga bahwa batas pemerintahan setempat sedang berubah: Lombok Utara telah mulai membentuk desa persiapan Gili Trawangan dari Desa Gili Indah (Perbup Lombok Utara 73/2026), sehingga dokumen dapat merujuk pada salah satunya. Sengketa atas sertipikat tanah dan keputusan pemerintah lainnya di bidang pertanahan juga pernah diajukan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) Mataram — telusuri juga SIPP-nya.

Langkah 3 — Cek sertipikat sebelum membayar uang muka

Minta PPAT melakukan pengecekan resmi sertipikat di Kantor Pertanahan. Pengecekan itu menunjukkan pemegang hak yang terdaftar, jenis haknya, jangka waktunya, dan apa yang tercatat atas tanah tersebut:

• Hak Tanggungan. Bila penjual cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama berhak menjual objek atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum (UU 4/1996, Pasal 6). Hak Tanggungan harus diroya pada saat atau sebelum transaksi selesai.
• PPJB atau perjanjian sewa yang tercatat. Keduanya dapat dicatat pada sertipikat (PP 18/2021, Pasal 90). Setelah PPJB dicatat, hak atas tanah tidak dapat dialihkan selain kepada pihak yang tercantum di dalamnya (PMNA 3/1997, Pasal 127B ayat (6), disisipkan Permen ATR/BPN 16/2021).
• Catatan perkara. Tanah yang menjadi objek perkara di pengadilan dapat dicatat di Kantor Pertanahan (PP 18/2021, Pasal 91).
• Tumpang tindih dan aturan lima tahun. Sertipikat tumpang tindih tetap terjadi dan dapat dibatalkan karena cacat administrasi atau cacat yuridis (Permen ATR/BPN 21/2020, Pasal 29, 34, dan 35). Bila sertipikat telah diterbitkan secara sah atas nama pemegang yang beritikad baik dan secara nyata menguasai tanahnya, pihak lain yang merasa berhak dan dalam waktu lima tahun sejak sertipikat terbit tidak mengajukan keberatan tertulis atau gugatan tidak dapat lagi menuntut haknya (PP 24/1997, Pasal 32 ayat (2)) — karena itu sertipikat yang baru terbit membawa risiko lebih besar dibanding sertipikat lama yang dikuasai dengan itikad baik.

Kemudian pastikan semua pihak yang wajib menandatangani. Harta yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama dan memerlukan persetujuan kedua belah pihak, suami dan istri (UU 1/1974, Pasal 35 ayat (1) dan Pasal 36 ayat (1)); dalam praktik, bila pemegang hak yang terdaftar telah meninggal, para ahli waris yang tercantum dalam dokumen pewarisan harus ikut serta; dan PPAT wajib menolak membuat akta pemindahan hak yang didasarkan pada surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisi pemindahan hak (PP 24/1997, Pasal 39 ayat (1) huruf d).

Mandalika: Anda membangun di atas hak atas tanah pihak lain

KEK Mandalika meliputi 1.035,67 hektare di Kecamatan Pujut, Lombok Tengah, dan merupakan zona pariwisata (PP 52/2014, Pasal 1, 2, dan 4). Tanah yang telah diperoleh untuk kawasan yang diusulkan oleh badan usaha milik negara diberikan Hak Pengelolaan (HPL), dan pelaku usaha kemudian memperoleh HGB atau Hak Pakai di atas HPL tersebut (PP 40/2021, Pasal 141 ayat (1) dan (2)). Catatan pengadilan menunjukkan sertipikat HPL di Kuta terdaftar atas nama BUMN pengembang pariwisata yang mengusulkan kawasan itu (PN Praya 21/Pdt.G/2023 dan 56/Pdt.G/2024); perusahaan tersebut kini menjadi anak perusahaan holding BUMN aviasi dan pariwisata (PP 3/2023).

Artinya bagi pembeli:

• Anda tidak pernah membeli tanahnya. HPL tidak dapat dibebani Hak Tanggungan dan tidak dapat dialihkan (PP 18/2021, Pasal 12 ayat (1) dan (2)). Hak Anda adalah HGB (hanya untuk warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia — Pasal 34) atau Hak Pakai, yang diberikan oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang HPL (Pasal 38 ayat (2) dan Pasal 53 ayat (2)).
• Pemegang HPL tetap terlibat. Setiap perbuatan hukum atas hak Anda — termasuk penjualan atau pembebanan Hak Tanggungan — memerlukan rekomendasi pemegang HPL dan harus dimuat dalam perjanjian pemanfaatan tanah (Pasal 13 ayat (2)). Baca perjanjian itu sebelum membayar: perjanjian itulah yang mengatur jangka waktu, perpanjangan, pembaruan, dan pengalihan.
• Perjanjian menentukan jangka waktu Anda. Jangka waktu HGB atau Hak Pakai pelaku usaha di kawasan tidak boleh melebihi jangka waktu yang diberikan kepada pengembang kawasan (PP 40/2021, Pasal 142 ayat (5)); bagaimana ketentuan itu berlaku bila pengembangnya memegang HPL tidak diatur secara tegas, sehingga dalam praktik perjanjian pemanfaatan tanahlah yang menentukan jangka waktu Anda — baca sebelum membayar.
• Orang asing memiliki jalur khusus kawasan. Di zona pariwisata, orang asing atau badan usaha asing dapat memiliki hunian yang berdiri sendiri dan dibangun di atas bidang tanah yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah, dengan Hak Pakai selama 30 tahun yang diperbarui sesuai ketentuan dalam perjanjian, atau satuan rumah susun di atas Hak Pakai (PP 40/2021, Pasal 144). Kami tidak menemukan pengecualian dari harga minimal NTB untuk properti di kawasan, sehingga kami memperlakukan batas harga di bawah sebagai berlaku.

Tidak setiap bidang di sekitar Mandalika merupakan tanah HPL. Warga setempat telah mengajukan klaim atas tanah di dalam HPL pengembang ke PN Praya; putusan tingkat pertama yang dipublikasikan dan telah kami telaah menolak klaim tersebut (PN Praya 21/Pdt.G/2023, 56/Pdt.G/2024). Tanyakan kepada Kantor Pertanahan Lombok Tengah apakah bidang Anda berada di dalam atau di luar HPL, dan siapa pemegang hak yang terdaftar, sebelum Anda mengandalkan peta apa pun.

Gili Trawangan: tanah eks-GTI milik provinsi

Sekitar 65 hektare tanah di Gili Trawangan selama puluhan tahun dikelola berdasarkan kontrak antara Pemerintah Provinsi NTB dan PT Gili Trawangan Indah (GTI). Provinsi mengakhiri kontrak itu pada 2021, menindaklanjuti rekomendasi satuan tugas investasi nasional (JDIH NTB). Tanah tersebut adalah tanah provinsi dengan HPL, dan pada September 2022 provinsi mulai menandatangani perjanjian pemanfaatan langsung dengan pelaku usaha yang menempatinya (ntbprov.go.id).

• Jangan membeli atau menyewa tanah ini dari penghuni. Dalam perkara yang diajukan oleh seorang penghuni yang telah menyewakan sebidang tanah di lahan eks-GTI, PN Mataram menyatakan sewa tersebut batal dan tidak mempunyai kekuatan mengikat serta memerintahkan uang sewa dikembalikan (64/Pdt.G/2024), putusan yang dikuatkan di tingkat banding (103/PDT/2024/PT MTR). Penghuni yang sama kemudian dipidana karena korupsi di tingkat pertama dan banding; kasasi penuntut umum kini berada di Mahkamah Agung, sehingga perkara itu belum berkekuatan hukum tetap (PN Mataram 60/Pid.Sus-TPK/2025).
• Jangan mengharapkan hak milik. Seorang pejabat Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) telah memperingatkan secara terbuka, sebagaimana diberitakan Antara, bahwa tanah pemerintah ini tidak boleh diubah menjadi sertipikat Hak Milik dan bahwa tindakan demikian dapat menjadi perkara pidana.
• Jalur yang sah adalah perjanjian dengan provinsi. Barang milik daerah hanya dapat dimanfaatkan pihak lain dalam bentuk tertentu — sewa, pinjam pakai, kerja sama pemanfaatan, bangun guna serah atau bangun serah guna, atau kerja sama penyediaan infrastruktur (PP 27/2014, Pasal 27). Sewa tanah milik daerah paling lama lima tahun dan dapat diperpanjang; untuk kegiatan usaha yang ditetapkan gubernur memerlukan jangka waktu lebih panjang, paling lama sepuluh tahun dan dapat diperpanjang (PP 27/2014, Pasal 29 ayat (2) dan (3); Permendagri 19/2016, Pasal 114 ayat (1), (3), (5), dan (8), sebagaimana diubah Permendagri 7/2024). HGB di atas HPL provinsi memerlukan perjanjian pemanfaatan tanah dengan provinsi dan persetujuannya (PP 18/2021, Pasal 7–8 dan Pasal 38 ayat (2)) — tetapi HGB hanya tersedia bagi warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia (Pasal 34), dan kami belum melihat aturan yang dipublikasikan tentang apakah, atau dengan syarat apa, provinsi membuat perjanjian dengan perorangan asing.
• Skemanya sedang disusun ulang. Pada Mei 2026 satuan tugas provinsi mengumumkan penilaian ulang atas tanah tersebut serta standar dan ketentuan sewa yang baru. Per Oktober 2026 kami belum melihat aturan baru itu dipublikasikan, sehingga syarat yang disebutkan siapa pun saat ini dapat berubah.

Tidak semua tanah di Gili Trawangan adalah tanah eks-GTI, dan Gili Meno serta Gili Air pernah mengalami sengketa hak atas tanahnya sendiri di pengadilan tata usaha negara. Sebelum hal lain, pastikan dari Kantor Pertanahan jenis tanah apa bidang Anda.

Tata ruang, garis pantai, dan lahan pertanian

Pemanfaatan tanah untuk kegiatan berusaha memerlukan konfirmasi kesesuaian kegiatan dengan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) atau, bila RDTR belum ada, persetujuan yang dinilai berdasarkan rencana tata ruang wilayah, keduanya diperoleh melalui sistem OSS (UU 26/2007 sebagaimana diubah UU 6/2023; PP 21/2021, Pasal 101–104). RDTR telah ditetapkan untuk sebagian wilayah Lombok — antara lain Senggigi–Batulayar, Sekotong bagian utara, Selong Belanak, kawasan sekitar Mandalika, dan sebagian Mataram — tetapi tidak di semua tempat; kami tidak menemukan RDTR yang dipublikasikan untuk Kepulauan Gili. Minta keterangan tata ruang secara tertulis untuk koordinat yang tepat.

• Sempadan pantai. Batas sempadan pantai minimal 100 meter dari titik pasang tertinggi, proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik pantai (Perpres 51/2016, Pasal 2 ayat (1)); rencana tata ruang NTB mengukurnya dari titik pasang tertinggi, disesuaikan dengan kondisi pantai serta risiko tsunami, abrasi, dan gelombang pasang, dengan kriteria tersendiri untuk pulau kecil berpenghuni seperti Kepulauan Gili (Perda Provinsi NTB 5/2024, Pasal 100 ayat (6) huruf a dan b). Lombok Utara telah membentuk tim untuk tahun 2026 guna menertibkan bangunan di sempadan pantai, dengan sanksi hingga pembongkaran (Keputusan Bupati Lombok Utara Nomor 52 Tahun 2026). Vila tepi pantai hanya seaman jaraknya dari garis pasang.
• Lahan pertanian. Lahan yang ditetapkan sebagai Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan dilarang dialihfungsikan (UU 41/2009, Pasal 44). Sawah yang dipasarkan sebagai kavling vila adalah tanda bahaya.

Izin bangunan, dan menyewakan vila

Pembangunan hanya boleh dilaksanakan setelah mendapatkan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), dan bangunan hanya boleh dimanfaatkan setelah memperoleh Sertifikat Laik Fungsi (SLF) (UU 28/2002, Pasal 36A ayat (1) dan Pasal 37, sebagaimana diubah UU 6/2023). Bangunan dapat dibongkar bila tidak memiliki PBG atau menyimpang dari rencana yang disetujui (Pasal 39 ayat (1) huruf c dan d). Untuk vila yang sudah berdiri, minta PBG (atau IMB lama) dan SLF-nya.

Bila Anda berencana menyewakan vila kepada tamu, cek dahulu aturan setempat. Perda kepariwisataan Lombok Utara mewajibkan usaha hotel, kondotel, apartemen servis, vila, dan motel dijalankan oleh badan usaha berbadan hukum (Perda Kabupaten Lombok Utara 7/2024, Pasal 54). Di tingkat provinsi, peraturan gubernur NTB tahun 2022 tentang usaha akomodasi telah dicabut pada September 2026 (Pergub NTB 23/2026) — ringkasan lama yang masih mengacu padanya sudah tidak mutakhir.

Bila Anda orang asing yang membeli rumah atau unit

Orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian yang dipersyaratkan dapat memiliki rumah tempat tinggal atau satuan rumah susun (PP 18/2021, Pasal 69 dan Penjelasannya). Rumah tapak harus berada di atas Hak Pakai, termasuk Hak Pakai di atas Hak Milik berdasarkan akta PPAT atau di atas tanah HPL (Pasal 71 ayat (1) huruf a). Untuk satuan rumah susun di atas tanah Hak Pakai atau HGB, peraturan itu menyebutnya sebagai satuan yang dibangun di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya (Pasal 71 ayat (2)) — mintalah hak atas tanah dan lokasi unit dicek terhadap ketentuan ini sebelum Anda mengandalkannya. Di NTB harga minimalnya Rp3 miliar untuk rumah tapak. NTB tidak tercantum tersendiri untuk satuan rumah susun, sehingga berlaku angka "Daerah/Provinsi Lainnya": Rp1 miliar untuk satuan rumah susun (Keputusan Menteri ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022). Transaksi yang dirancang untuk menghindari aturan ini membawa Anda kembali ke Langkah 1.

Membeli secara inden, dan mencatatkan perjanjian Anda

Pengembang baru boleh menandatangani PPJB setelah ada kepastian atas status pemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, Persetujuan Bangunan Gedung, dan ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20% (UU 1/2011, Pasal 42 ayat (2), sebagaimana diubah UU 6/2023). Panduan pembelian inden dari pengembang kami (bahasa Inggris) membahas apa yang terjadi bila proyek mangkrak.

Setelah Anda menandatangani PPJB atau perjanjian sewa atas tanah terdaftar, catatkan pada sertipikat (PP 18/2021, Pasal 90). Pencatatan memerlukan salinan akta dan asli sertipikat (PMNA 3/1997, Pasal 127B ayat (3)), jadi jadikan kesediaan penjual membantu pencatatan sebagai syarat pembayaran.

Pandangan jujur

Sebagian besar risiko di Lombok sama dengan di Bali: membayar sebelum hak atas tanah, tanda tangan, tata ruang, dan izin masing-masing selesai dicek. Yang berbeda, sebagian lokasi yang paling diminati — Mandalika dan sebagian Gili Trawangan — berada di atas tanah yang tidak akan pernah dapat dimiliki pembeli secara penuh, tempat BUMN atau provinsi yang memutuskan pengalihan dan perpanjangan. Hal itu masih dapat dijalankan bila Anda mengetahuinya sebelum membayar, dan sangat mahal bila Anda baru mengetahuinya sesudahnya. Tidak ada hasil yang dijamin.

Informasi umum, bukan nasihat hukum untuk situasi Anda. Tidak ada hasil yang dijamin. Bicarakan fakta Anda dengan advokat.