Покупка виллы или земли на Ломбоке: что проверить до того, как платить

Автор Jeremy Jordan, S.H. — лицензированный индонезийский адвокат (advokat), DPN Indonesia, NIA 25.25.32730 · Проверено 23 октября 2026

Для кого эта статья

Вы нашли на Ломбоке участок, виллу или долгосрочную аренду — в Матараме, Сенгиги, на островах Гили, в Кута-Ломбоке или Мандалике, — и вас просят внести задаток. На Ломбоке действует то же общенациональное земельное право, что и на Бали, поэтому основные проверки те же, что и в нашей статье о проверке недвижимости на Бали. Здесь эти проверки изложены кратко, а затем — то, что характерно именно для Ломбока: минимальная цена для иностранцев в провинции Западная Нуса-Тенгара (NTB), земля в Особой экономической зоне Мандалика и земля провинции на Гили-Траванган. Это общие правила; вашу позицию определяют документы конкретного объекта.

Шаг 1 — Поймите, чем вы будете владеть на самом деле

Hak Milik — право собственности на землю — может принадлежать только гражданам Индонезии (Основной аграрный закон 5/1960, ст. 21(1)). Любая продажа или иное действие, направленное на прямую или косвенную передачу Hak Milik иностранцу, ничтожно в силу закона; земля переходит государству, а уплаченные деньги вернуть нельзя (ст. 26(2)). Реальные варианты для иностранца — аренда, Hak Pakai на дом, квартира (strata) или HGB через индонезийскую компанию (PT PMA); мы сравниваем их в статье о структурах владения.

На Бали есть региональный закон, направленный именно против номинальных схем. Аналогичного провинциального или окружного акта для Ломбока мы не нашли (поиск в октябре 2026 года). Для покупателя это ничего не меняет: «собственность на имя местного друга» подпадает под указанное выше общенациональное правило, где бы ни находилась земля, — см. нашу статью о номинальных схемах.

Шаг 2 — Нужное Земельное управление и нужный суд

Земельные записи ведёт Земельное управление (Kantor Pertanahan) каждого города или округа: Kota Mataram, Lombok Barat, Lombok Tengah, Lombok Timur и Lombok Utara (Постановление министра ATR/BPN 9/2026). Проверку нужно проводить в управлении того округа, где находится участок.

• PN Mataram — город Матарам, Западный Ломбок (включая Сенгиги и Секотонг) и Северный Ломбок (включая Гили-Траванган, Гили-Мено и Гили-Эйр).
• PN Praya — Центральный Ломбок, включая Куту, Мандалику и Селонг-Беланак.
• PN Selong — Восточный Ломбок.

Проверьте систему судебных дел (SIPP) компетентного суда по имени продавца и, если возможно, по номеру сертификата. На Гили учтите также, что меняются границы местного самоуправления: Северный Ломбок начал формировать из деревни Гили-Инда (Desa Gili Indah) подготовительную деревню Гили-Траванган (Постановление регента 73/2026), поэтому в документах может упоминаться любая из них. Споры о земельных сертификатах и других решениях органов власти по земле также передавались в Административный суд (PTUN) в Матараме — проверьте и его SIPP.

Шаг 3 — Проверьте сертификат до любого задатка

Поручите PPAT (должностному лицу по земельным сделкам) официальную проверку сертификата в Земельном управлении. Она показывает зарегистрированного правообладателя, вид права, его срок и то, что зарегистрировано в отношении участка:

• Ипотека (Hak Tanggungan). Если продавец не исполнит обязательства, держатель ипотеки первой очереди вправе своей властью продать объект на публичных торгах (Закон 4/1996, ст. 6). Ипотека должна быть снята при закрытии сделки или раньше.
• Зарегистрированный PPJB (предварительный договор купли-продажи) или договор аренды. И то и другое можно зарегистрировать на сертификате (PP 18/2021, ст. 90). После регистрации PPJB право нельзя передать никому, кроме стороны, указанной в нём (PMNA 3/1997, ст. 127B(6), введена Постановлением министра ATR/BPN 16/2021).
• Отметка о судебном споре. Если земля является предметом судебного спора, это может быть отмечено в Земельном управлении (PP 18/2021, ст. 91).
• Наложения и правило пяти лет. Наложения сертификатов случаются, и сертификат может быть аннулирован из-за административного или юридического дефекта (Постановление министра ATR/BPN 21/2020, ст. 29, 34 и 35). Если сертификат законно выдан добросовестному правообладателю, который фактически владеет землёй, претендент, не заявивший в течение пяти лет письменного возражения и не подавший иск, больше не может осуществить своё требование (PP 24/1997, ст. 32(2)), — поэтому совсем новый сертификат несёт больше риска, чем старый, которым владеют добросовестно.

Затем убедитесь, что подпишут все, кто должен. Имущество, приобретённое в браке, — совместное, и для распоряжения им нужно согласие обоих супругов (Закон 1/1974, ст. 35(1) и 36(1)); на практике, если зарегистрированный владелец умер, участвовать должны наследники, указанные в документах о наследовании; PPAT обязан отказать в составлении акта о передаче на основании абсолютной доверенности (kuasa mutlak), которая по сути передаёт землю (PP 24/1997, ст. 39(1)(d)).

Мандалика: вы строите на чужом праве на землю

Особая экономическая зона Мандалика занимает 1 035,67 гектара в районе Пуджут Центрального Ломбока и является туристической зоной (PP 52/2014, ст. 1, 2 и 4). Если земля приобретена для зоны, предложенной государственной компанией, на неё предоставляется Hak Pengelolaan (HPL, право управления), а предприятия затем получают HGB или Hak Pakai поверх этого HPL (PP 40/2021, ст. 141(1)–(2)). Судебные материалы показывают, что сертификаты HPL в Куте зарегистрированы на государственного девелопера в сфере туризма, предложившего зону (PN Praya 21/Pdt.G/2023 и 56/Pdt.G/2024); сейчас эта компания — дочерняя компания государственного холдинга в сфере авиации и туризма (PP 3/2023).

Что это означает для покупателя:

• Саму землю вы не покупаете никогда. HPL нельзя заложить или передать (PP 18/2021, ст. 12(1)–(2)). Ваше право — HGB (только для граждан Индонезии и индонезийских компаний — ст. 34) или Hak Pakai, которые предоставляет министр с согласия держателя HPL (ст. 38(2) и 53(2)).
• Держатель HPL остаётся участником. Любое юридическое действие с вашим правом — включая продажу или ипотеку — требует рекомендации держателя HPL и должно быть предусмотрено договором о пользовании землёй (ст. 13(2)). Прочитайте этот договор до оплаты: он определяет срок, продление, возобновление и передачу.
• Срок определяет договор. Срок HGB или Hak Pakai предприятия в зоне не может превышать срок, предоставленный девелоперу зоны (PP 40/2021, ст. 142(5)); как это работает, когда девелопер держит HPL, прямо не прописано, поэтому на практике ваш срок определяет договор о пользовании землёй — прочитайте его до оплаты.
• У иностранцев есть особый путь в зоне. В туристической зоне иностранец или иностранная компания может владеть отдельным домом, построенным на земле, предоставленной по договору с правообладателем земли, на Hak Pakai сроком 30 лет с возобновлением на условиях, установленных договором, либо квартирой (strata) на Hak Pakai (PP 40/2021, ст. 144). Освобождения недвижимости в зоне от минимальной цены NTB мы не нашли, поэтому исходим из того, что указанный ниже ценовой порог применяется.

Не каждый участок рядом с Мандаликой — земля HPL. Местные жители заявляли в PN Praya требования на землю внутри HPL девелопера; опубликованные решения первой инстанции, которые мы изучили, эти требования отклонили (PN Praya 21/Pdt.G/2023, 56/Pdt.G/2024). Прежде чем полагаться на любую карту, спросите в Земельном управлении Центрального Ломбока, находится ли ваш участок внутри HPL или вне его и кто его зарегистрированный правообладатель.

Гили-Траванган: земля бывшей GTI принадлежит провинции

Около 65 гектаров Гили-Траванган десятилетиями использовались по договору между правительством провинции NTB и PT Gili Trawangan Indah (GTI). Провинция прекратила этот договор в 2021 году по рекомендации национальной оперативной группы по инвестициям (JDIH NTB). Эта земля — земля провинции на праве HPL, и в сентябре 2022 года провинция начала подписывать договоры о пользовании напрямую с предприятиями, которые её занимают (ntbprov.go.id).

• Не покупайте и не арендуйте эту землю у тех, кто на ней находится. По делу, возбуждённому лицом, которое занимало землю бывшей GTI и сдало участок на ней в аренду, PN Mataram признал этот договор аренды ничтожным и не имеющим обязательной силы и обязал вернуть арендную плату (64/Pdt.G/2024); решение оставлено в силе в апелляции (103/PDT/2024/PT MTR). Тот же человек позднее был осуждён за коррупцию в первой инстанции и в апелляции; кассационная жалоба прокурора сейчас находится в Верховном суде, поэтому решение по этому делу не окончательное (PN Mataram 60/Pid.Sus-TPK/2025).
• Не рассчитывайте на право собственности. Сотрудник Комиссии по искоренению коррупции (KPK) публично предупредил, как сообщает Antara, что эту государственную землю нельзя переоформлять в сертификаты Hak Milik и что это может стать уголовным делом.
• Законный путь — договор с провинцией. Региональным имуществом другие лица могут пользоваться только в установленных формах — аренда, безвозмездное пользование, сотрудничество по использованию, «строительство — эксплуатация — передача» или сотрудничество в сфере инфраструктуры (PP 27/2014, ст. 27). Аренда региональной земли заключается на срок до пяти лет с возможностью продления; для видов предпринимательской деятельности, которые губернатор признал требующими более длительного срока, — до десяти лет с возможностью продления (PP 27/2014, ст. 29(2)–(3); Постановление министра внутренних дел 19/2016, ст. 114(1), (3), (5) и (8), в редакции Постановления 7/2024). Для HGB поверх HPL провинции нужны договор о пользовании землёй с провинцией и её одобрение (PP 18/2021, ст. 7–8 и 38(2)), — но HGB доступно только гражданам Индонезии и индонезийским компаниям (ст. 34), и опубликованных правил о том, заключает ли провинция договоры с иностранными физическими лицами и на каких условиях, мы не видели.
• Схему переписывают. В мае 2026 года провинциальная оперативная группа объявила о переоценке земли и новых ставках и условиях аренды. По состоянию на октябрь 2026 года мы не видели опубликованных новых правил, поэтому условия, которые кто-либо называет сегодня, могут измениться.

Не вся земля на Гили-Траванган — земля бывшей GTI, а на Гили-Мено и Гили-Эйр были свои споры о правах на землю в административном суде. Прежде всего выясните в Земельном управлении, к какому виду земли относится ваш участок.

Зонирование, побережье и сельхозземли

Для использования земли в предпринимательских целях нужно подтверждение соответствия деятельности детальному плану территории (RDTR), а там, где его нет, — одобрение, выдаваемое по итогам оценки на соответствие региональным планам территории; и то и другое получают через систему OSS (Закон 26/2007 в редакции Закона 6/2023; PP 21/2021, ст. 101–104). Детальные планы приняты для некоторых районов Ломбока — в том числе Сенгиги–Батулаяр, северный Секотонг, Селонг-Беланак, окрестности Мандалики и части Матарама, — но не везде; опубликованного плана для островов Гили мы не нашли. Запросите зонирование письменно по точным координатам.

• Береговая охранная полоса. Отступ от пляжа — не менее 100 метров от линии наивысшего прилива, с учётом формы и состояния берега (Указ Президента 51/2016, ст. 2(1)); план территории NTB отсчитывает его от точки наивысшего прилива с учётом берега и рисков цунами, абразии и приливных волн и устанавливает отдельные критерии для обитаемых малых островов, таких как Гили (Региональный закон NTB 5/2024, ст. 100(6)(a)–(b)). Северный Ломбок создал на 2026 год группу для мер против строений в береговой полосе, с санкциями вплоть до сноса (Решение регента № 52 2026 года). Вилла на берегу защищена ровно настолько, насколько она удалена от линии прилива.
• Сельхозземли. Земли, отнесённые к охраняемым продовольственным сельхозугодьям, нельзя переводить в другое назначение (Закон 41/2009, ст. 44). Рисовое поле, которое продают как участок под виллу, — тревожный знак.

Разрешения на строительство и сдача виллы гостям

Строительство можно начинать только после получения разрешения на строительство (Persetujuan Bangunan Gedung, PBG), а пользоваться зданием — только после получения сертификата пригодности к эксплуатации (Sertifikat Laik Fungsi, SLF) (Закон 28/2002, ст. 36A(1) и 37, в редакции Закона 6/2023). Здание может быть снесено, если у него нет PBG или если оно отступает от утверждённого плана (ст. 39(1)(c)–(d)). Для готовой виллы запросите PBG (или прежнее IMB) и SLF.

Если вы планируете сдавать виллу гостям, сначала проверьте местные правила. Региональный закон Северного Ломбока о туризме требует, чтобы гостиницы, кондотели, апартаменты с обслуживанием, виллы и мотели как предприятия велись юридическим лицом (Региональный закон Северного Ломбока 7/2024, ст. 54). На уровне провинции постановление губернатора NTB 2022 года о предприятиях размещения отменено в сентябре 2026 года (Постановление губернатора NTB 23/2026) — более старые обзоры, которые на него опираются, устарели.

Если вы иностранец и покупаете дом или квартиру

Иностранец, имеющий требуемые иммиграционные документы, может владеть домом или квартирой (PP 18/2021, ст. 69 и пояснение к ней). Дом на земле должен стоять на Hak Pakai, в том числе на Hak Pakai поверх Hak Milik по акту PPAT или на земле HPL (ст. 71(1)(a)). Квартиры (strata) на земле с Hak Pakai или HGB постановление описывает как квартиры, построенные в особых экономических зонах, зонах свободной торговли, промышленных парках и других экономических зонах (ст. 71(2)), — прежде чем на это полагаться, проверьте право на землю и местоположение квартиры с учётом этой нормы. В NTB минимальная цена — Rp3 млрд за дом на земле. Для квартир NTB отдельно не указана, поэтому применяется сумма для «других регионов»: Rp1 млрд за квартиру (Решение министра ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022). Сделка, построенная в обход этих правил, возвращает вас к шагу 1.

Покупка на этапе строительства и регистрация договора

Застройщик вправе подписать PPJB только при определённости в отношении права на землю, предмета договора, разрешения на строительство и инфраструктуры и когда построено не менее 20% объекта (Закон 1/2011, ст. 42(2), в редакции Закона 6/2023). Что происходит, если проект остановился, — в нашей статье о застройщиках.

Подписав PPJB или договор аренды зарегистрированной земли, зарегистрируйте его на сертификате (PP 18/2021, ст. 90). Для регистрации нужны копия акта и оригинал сертификата (PMNA 3/1997, ст. 127B(3)), поэтому сделайте содействие продавца условием оплаты.

Честный взгляд

Большая часть рисков на Ломбоке — те же, что и на Бали: оплата до того, как проверены право, подписи, зонирование и разрешения. Отличие в том, что некоторые из самых привлекательных мест — Мандалика и части Гили-Траванган — находятся на земле, которой покупатель никогда не сможет владеть полностью и где о передаче и продлении решает государственная компания или провинция. С этим можно работать, если знать об этом до оплаты, и это обходится очень дорого, если узнать после. Результат не гарантируется.

Консультации проводятся на английском или индонезийском языке.

Общая информация, не юридическая консультация по вашей ситуации. Результат не гарантируется. Обсудите ваши обстоятельства с адвокатом.