在巴厘岛购买别墅或土地：付款前的尽职调查清单

作者 Jeremy Jordan, S.H. — 印尼执业律师（advokat）, DPN Indonesia, NIA 25.25.32730 · 中文版发布于 2026年10月26日

本清单适用于谁

您在巴厘岛看中了一栋别墅、一块土地或一份长期租约，卖方或中介要求支付定金。本指南列出在任何款项转出之前应核查的事项，并按能发现最多问题的顺序排列。它涵盖一般规则；您所购房产的文件决定您的处境。

步骤1——弄清您实际将持有什么

在核查其他事项之前，先弄清您购买的是哪种权利，因为它决定之后的每一步。只有印尼公民才能持有所有权（Hak Milik，仅限印尼公民），即永久产权（《土地基本法》UU 5/1960，第21条第(1)款）。任何旨在直接或间接将所有权转让给外国人的买卖或其他行为，依法无效；土地归属国家，已付款项不得追回（第26条第(2)款）。

因此，外国人现实可行的选择是：租赁（hak sewa）、房屋上的使用权（Hak Pakai）、分层产权单位，或通过印尼公司——外商投资公司（PT PMA）——持有的建筑使用权（HGB）。我们的持有结构选择指南对它们作了比较。任何以“登记在本地朋友名下的永久产权”名义卖给您的安排，都是代持（nominee）：Perda Bali 4/2026（巴厘省地方条例）禁止任何人充当中间人或协助者，或提供手段，使外国人通过代持控制土地；该条例规定的制裁为行政处罚，并指出依其他法律仍可能适用刑法上的制裁（第14和20条）——参见我们的代持风险指南。

步骤2——在土地局核查土地证书

索取土地证书副本，并在支付任何大额款项之前，请土地契约官（PPAT）在土地局（Kantor Pertanahan）进行官方核查。核查可告诉您：登记持有人是谁、属于何种权利、期限和面积，以及其上登记了哪些事项。请注意：

• 抵押（Hak Tanggungan）。如果卖方的贷款人未获清偿，贷款人可凭自身权限通过公开拍卖出售该房产，并从所得款项中受偿（UU 4/1996，第6条）。抵押必须在交割时或交割前解除，而不是“以后再说”。
• 已登记的PPJB或租约。附条件的买卖约定书（PPJB）或租约可以登记在证书上（PP 18/2021，第90条）。PPJB一经登记，该权利不得转让给其中所载当事人以外的任何人（Permen ATR/BPN 16/2021，在PMNA 3/1997中增设第127B条第(6)款）。如果登记的是他人的PPJB，卖方就不能卖给您；如果登记了租约，您买下的是他人有权使用的土地。
• 诉讼记载或查封。土地成为法院案件标的时，利害关系人可以要求土地局对此予以记载（PP 18/2021，第91条）。
• 剩余期限——如果该权利是建筑使用权（HGB）或使用权（Hak Pakai）——以及是否仍可延期或续期。

步骤3——核查无误并非终点：证书重叠与5年规则

原则上一块土地只能签发一份证书，但证书重叠的情况确实存在，土地局可以因行政或法律瑕疵注销证书（Permen ATR/BPN 21/2020，第29、34和35条）。在巴东（Badung）的一起案件中，最高法院（MA）认定，所有权证书重叠时，较晚签发的证书必须注销（MA 111 K/TUN/2015）。请将地块图与实地比对，如果边界不清，请进行测量。

时间同样重要。证书一旦依法签发给善意取得土地并实际占有的人，主张该土地的他人如果在证书签发后5年内，既未向持有人和土地局提出书面异议，也未向法院起诉，就不能再主张该权利（PP 24/1997，第32条第(2)款）。因此，一份超过5年、由卖方善意持有并占用的证书，风险低于一份全新的证书——但前提是这些条件确实得到满足。

步骤4——确认每一位须签字的人

• 配偶。婚姻存续期间取得的财产为婚后共同财产，任何一方配偶处分共同财产均须经双方同意（UU 1/1974，第35条第(1)款和第36条第(1)款）。请核实卖方的婚姻状况，如属共同财产，须取得其配偶的书面同意。
• 继承人。如果登记持有人已去世，每一位继承人都必须参与；由一名家庭成员代表其他人签字，是日后产生争议的常见根源。
• 授权委托书。如果一方依据实质上转让土地的绝对授权书（kuasa mutlak）行事，土地契约官必须拒绝制作转让契约（PP 24/1997，第39条第(1)款d项）。对于只能出示“真正”所有人出具的不可撤销授权书的卖方，要保持警惕。
• 公司。如果卖方是公司，请核实签字人依其公司章程具有相应权限，并已取得所需的批准。

步骤5——空间规划、海岸线与农田

不能按您的计划合法使用的土地，其价值远低于其价格。对空间的商业利用，需要通过OSS系统取得确认，证明拟开展的活动符合详细空间规划（zonasi / RDTR）（UU 26/2007，经UU 6/2023修订；PP 21/2021）。请针对确切坐标索取书面的空间规划确认，而不是听信中介的描述。

• 海岸退让线。海滩退让线为自最高潮位线向陆地方向至少100米，并根据海滩的形状和状况进行调整（Perpres 51/2016，第2条第(1)款）。各县在其空间规划中确定各自的界线。
• 农田。被划定为受保护粮食农田的土地不得改变用途（UU 41/2009，第44条），Perda Bali 4/2026也禁止改变空间规划中划定的生产性土地的用途（第13条第(2)款）。被当作别墅用地推销的稻田地块是一个警示信号。

步骤6——现有别墅的建筑许可

只有在取得建筑审批（Persetujuan Bangunan Gedung，PBG）后方可开工，建筑物只有在取得适用证书（Sertifikat Laik Fungsi，SLF）后方可使用（UU 28/2002，第36A条第(1)款和第37条，经UU 6/2023修订；PP 16/2021）。建筑物没有PBG，或实际建造与核准的技术方案不符的，可被拆除（第39条第(1)款c项和d项）。对于现有别墅，请索取PBG——或旧的建筑许可（IMB）——以及SLF，并核实实际建造与核准内容是否一致。

步骤7——纠纷、通行、习惯法土地与税费

• 法院案件。按卖方姓名和证书编号，检索登巴萨及巴厘岛其他法院的案件系统（SIPP），并询问村长该土地是否存在争议。
• 通行。确认有合法的通行道路——登记的道路或契约中的通行权。在巴厘岛的分割地块中，没有合法通行的地块很常见。
• 习惯法（adat）土地。向习惯法村（desa adat）询问——若靠近寺庙，还应向寺庙管理人询问——该土地是否属于村庄土地或寺庙土地。习惯法土地不能像私人土地那样买卖。
• 税费。索取近几年的土地和建筑物税（PBB）缴税凭证，以及卖方本人取得该房产时相关税款已缴纳的证明。

如果您是购买房屋或单位的外国人

持有法律要求的移民文件——签证、护照或居留许可——的外国人，可以拥有房屋或分层产权单位（PP 18/2021，第69条及其释义）。有地房屋须建于使用权（Hak Pakai）之上，或建于通过土地契约官契约在所有权上设立的使用权、或在管理权（HPL）土地上设立的使用权之上（第71条）。在巴厘岛，有地房屋的最低价格为50亿印尼盾，分层产权单位为20亿印尼盾（Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022）。为规避这些规则而设计的交易，会让您回到步骤1的问题。

向开发商购买期房

开发商可以通过PPJB销售尚在建设中的住房，但PPJB本身只有在土地所有权、所承诺内容、建筑审批（PBG）和基础设施均已确定，且开发已建成至少20%时方可签署（UU 1/2011，第42条第(2)款，经UU 6/2023修订）。进行销售的开发商除其他条件外，必须持有已确认的空间规划、土地权利和建设担保（PP 12/2021，第22C条）。请索取这些文件，而不是宣传册。我们的期房开发商指南说明项目停滞时会发生什么。

步骤8——登记您自己的协议

签署已登记土地的PPJB或租约后，请将其登记在土地局的证书上（PP 18/2021，第90条）。登记需要契约副本和证书原件（PMNA 3/1997，第127B条第(3)款），因此应将卖方配合登记作为付款条件。对于PPJB，登记可阻止土地被转让给他人（第127B条第(6)款）。对于租约，登记使您的租约记载在证书上，之后每一位核查产权的买方和贷款人都会看到。

坦诚评估

没有哪一项核查能单独使购买变得安全。土地局核查、签字、空间规划和许可，各自消除不同的风险，我们所见的大多数问题，都源于在这些核查全部完成之前就已付款。尽职调查需要时间，因为政府部门、卖方和村庄都按各自的时间表办事；等待的成本几乎总是小于纠纷的成本。不保证任何结果。

一般性信息，不构成针对您个人情况的法律意见。本所不保证任何结果。请就您的具体情况咨询律师。