在龙目岛购买别墅或土地：付款前要核查什么

作者 Jeremy Jordan, S.H. — 印尼执业律师（advokat）, DPN Indonesia, NIA 25.25.32730 · 中文版发布于 2026年10月26日

本指南适用于谁

您在龙目岛——马塔兰（Mataram）、圣吉吉（Senggigi）、吉利群岛（Gili）、龙目库塔（Kuta Lombok）或曼达里卡——找到了一块土地、一栋别墅或一份长期租约，而有人要求您支付定金。龙目岛适用与巴厘岛相同的国家土地法，因此核心核查项目与我们的巴厘岛尽职调查清单相同。本指南先简要列出这些核查，然后说明龙目岛特有的问题：西努沙登加拉省（NTB）的外国人最低价格、曼达里卡经济特区内的土地，以及吉利特拉旺安岛上的省有土地。本指南涵盖一般规则；您所涉房产的具体文件决定您的法律地位。

第1步——弄清您实际将持有什么

只有印尼公民可以持有所有权（Hak Milik），即永久产权（《土地基本法》UU 5/1960（法律）第21条第（1）款）。任何意在直接或间接向外国人转让所有权的买卖或其他行为，依法无效；土地归属国家，已支付的款项不得追回（第26条第（2）款）。外国人现实可行的选择是：租赁（sewa）、房屋上的使用权（Hak Pakai）、分层产权单元，或通过印尼公司（外商投资公司（PT PMA））持有建筑使用权（HGB）——我们的持有结构指南对此作了比较。

巴厘岛有一项专门针对代持（nominee）安排的地方性法规。我们没有找到龙目岛相应的省级或县级法规（2026年10月检索）。这对买方而言并无改变：“以本地朋友名义持有的永久产权”无论土地位于何处，都受上述国家规则约束——参见我们的代持风险指南。

第2步——正确的土地办公室与正确的法院

土地记录由各市或县的土地办公室（Kantor Pertanahan）保管：马塔兰市（Kota Mataram）、西龙目（Lombok Barat）、中龙目（Lombok Tengah）、东龙目（Lombok Timur）和北龙目（Lombok Utara）（Permen ATR/BPN 9/2026（土地事务部长条例））。核查必须在土地所在县的土地办公室进行。

• PN Mataram管辖马塔兰市、西龙目（包括圣吉吉和塞科通（Sekotong））以及北龙目（包括吉利特拉旺安、吉利美诺（Gili Meno）和吉利艾尔（Gili Air））。
• PN Praya管辖中龙目，包括库塔、曼达里卡和瑟隆贝拉纳克（Selong Belanak）。
• PN Selong管辖东龙目。

按卖方姓名，并在可能时按证书编号，检索有管辖权法院的案件系统（SIPP）。在吉利群岛，还需注意地方行政区划正在变化：北龙目已开始从吉利因达村（Desa Gili Indah）中划设吉利特拉旺安筹备村（Perbup 73/2026（县长条例）），因此文件中可能出现任一名称。有关土地证书及其他政府土地决定的纠纷，也曾被提交至马塔兰的行政法院（PTUN）——也请检索其SIPP。

第3步——支付任何定金之前先核查证书

请土地契约官（PPAT）在土地办公室对土地证书进行官方核查。核查结果会显示登记持有人、权利类型、期限以及其上登记的事项：

• 抵押权（Hak Tanggungan）。如果卖方违约，首顺位抵押权人可以凭自身权限通过公开拍卖出售该房产（UU 4/1996第6条）。抵押权必须在交割时或交割前解除。
• 已登记的买卖约定书（PPJB）或租约。两者都可以记载在证书上（PP 18/2021（政府条例）第90条）。PPJB一经记载，该权利便不得转让给其中所列一方以外的任何人（PMNA 3/1997第127B条第（6）款，由Permen ATR/BPN 16/2021增设）。
• 诉讼记载。作为诉讼标的的土地可以在土地办公室进行记载（PP 18/2021第91条）。
• 重叠证书与五年规则。重叠证书确实存在，并可因行政瑕疵或法律瑕疵而被撤销（Permen ATR/BPN 21/2020第29条、第34条和第35条）。对于依法颁发给实际占有土地的善意持有人的证书，主张权利者若未在五年内提出书面异议或提起诉讼，便不能再主张该权利（PP 24/1997第32条第（2）款）——因此，一份全新的证书比一份由善意持有人持有的旧证书风险更高。

然后确认所有必须签字的人。婚姻存续期间取得的财产属于婚后共同财产，须经夫妻双方同意（UU 1/1974第35条第（1）款和第36条第（1）款）；实践中，如果登记持有人已去世，继承文件所示的继承人必须参与；对于以实质上转让土地的绝对授权书为依据的转让契约，土地契约官必须拒绝办理（PP 24/1997第39条第（1）款（d）项）。

曼达里卡：您是在他人的土地权利上建房

曼达里卡经济特区面积1,035.67公顷，位于中龙目普朱特区（Pujut），是一个旅游区（PP 52/2014第1条、第2条和第4条）。对于为国有公司提议设立的特区而取得的土地，授予管理权（HPL），企业随后在该HPL之上取得建筑使用权（HGB）或使用权（Hak Pakai）（PP 40/2021第141条第（1）–（2）款）。法院记录显示，库塔的HPL证书登记在提议设立该特区的国有旅游开发商名下（PN Praya 21/Pdt.G/2023和56/Pdt.G/2024）；该公司现为国有航空与旅游控股集团的子公司（PP 3/2023）。

这对买方意味着：

• 您永远买不到土地本身。HPL不得抵押或转让（PP 18/2021第12条第（1）–（2）款）。您的权利是建筑使用权（HGB，仅限印尼公民和印尼公司——第34条）或使用权（Hak Pakai），由部长根据HPL持有人的同意授予（第38条第（2）款和第53条第（2）款）。
• HPL持有人始终在场。对您权利的每一项法律行为——包括出售或抵押——都需要HPL持有人的推荐，并须在土地利用协议中载明（第13条第（2）款）。付款前请阅读该协议：它规定期限、延期、续期和转让。
• 协议决定您的期限。企业在特区内的HGB或使用权的期限，不得超过授予特区开发商的期限（PP 40/2021第142条第（5）款）；在开发商持有HPL的情况下如何适用，法规并未明确，因此实践中由土地利用协议决定您的期限——付款前请阅读。
• 外国人有特区专属途径。在旅游区内，外国人或外国公司可以拥有建在依与土地权利持有人之协议而持有之土地上的独栋住宅，享有30年的使用权（Hak Pakai），并按协议约定的条件续期；或拥有使用权土地上的分层产权单元（PP 40/2021第144条）。我们没有找到特区房产免受NTB最低价格限制的规定，因此我们认为下文的最低价格适用。

曼达里卡附近并非每一块地都是HPL土地。当地居民曾在PN Praya就开发商HPL范围内的土地提出权利主张；我们审阅的已公开一审判决均驳回了这些主张（PN Praya 21/Pdt.G/2023、56/Pdt.G/2024）。在依赖任何地图之前，请向中龙目土地办公室确认您的地块位于HPL之内还是之外，以及登记持有人是谁。

吉利特拉旺安：原GTI土地属于省政府

吉利特拉旺安岛约65公顷的土地，数十年来依据NTB省政府与PT Gili Trawangan Indah（GTI）之间的合同运营。根据国家投资工作组的建议，省政府于2021年终止了该合同（JDIH NTB）。该土地是以管理权（HPL）持有的省有土地，2022年9月起，省政府开始与占用该土地的企业直接签订利用协议（ntbprov.go.id）。

• 不要向占用者购买或租赁这片土地。在一宗由曾将原GTI土地上一块地出租的占用者提起的案件中，PN Mataram宣告该租约无效且不具约束力，并判令退还租金（64/Pdt.G/2024），该判决在上诉中获得维持（103/PDT/2024/PT MTR）。同一占用者后来在一审和上诉审中均被判犯有腐败罪；检察官的上诉目前正由最高法院审理，因此该案尚未终结（PN Mataram 60/Pid.Sus-TPK/2025）。
• 不要指望获得永久产权。据安塔拉通讯社（Antara）报道，肃贪委员会（KPK）一名官员曾公开警告，这块政府土地不得转换为所有权（Hak Milik）证书，否则可能演变为刑事问题。
• 合法途径是与省政府签订协议。地方资产只能通过法定形式供他人使用——租赁、借用、利用合作、建设-经营-移交或基础设施合作（PP 27/2014第27条）。地方土地的租赁期最长五年，可以延长；对于省长认定需要更长期限的经营活动，最长十年，可以延长（PP 27/2014第29条第（2）–（3）款；Permendagri 19/2016（内政部长条例）第114条第（1）、（3）、（5）和（8）款，经Permendagri 7/2024修订）。在省政府HPL之上取得建筑使用权（HGB），需要与省政府签订土地利用协议并取得其批准（PP 18/2021第7–8条和第38条第（2）款）——但HGB仅向印尼公民和印尼公司开放（第34条），我们也没有看到已公布的规则说明省政府是否、以及按何种条件与外国个人签约。
• 该机制正在改写。2026年5月，一个省级工作组宣布对该土地重新估值，并制定新的租金标准和条款。截至2026年10月，我们尚未看到新规则公布，因此任何人目前报出的条件都可能变化。

吉利特拉旺安岛上并非所有土地都是原GTI土地，吉利美诺和吉利艾尔也曾在行政法院发生各自的产权纠纷。在做任何事之前，先向土地办公室确认您的地块属于哪一类土地。

空间规划、海岸线与农田

土地的商业用途需要确认该活动符合详细空间规划（zonasi / RDTR），或在没有详细规划的情况下，取得依据地区空间规划评估的批准，两者均通过OSS系统取得（UU 26/2007，经UU 6/2023修订；PP 21/2021第101–104条）。龙目岛部分地区已发布详细规划——包括圣吉吉–巴图拉亚尔（Batulayar）、塞科通北部、瑟隆贝拉纳克、曼达里卡周边以及马塔兰部分地区——但并非所有地区都有；我们没有找到覆盖吉利群岛的已公布规划。请针对确切坐标索取书面的空间规划确认。

• 海岸退让线。海滩退让距离为自最高潮位线起至少100米，并根据海滩的形态和状况调整（Perpres 51/2016（总统条例）第2条第（1）款）；NTB的空间规划自最高潮位点起算，根据海滩情况以及海啸、海岸侵蚀和风暴潮风险进行调整，并对吉利群岛等有人居住的小岛设有单独标准（Perda NTB 5/2024（地方条例）第100条第（6）款（a）–（b）项）。北龙目已为2026年成立一个小组，对海岸退让区内的建筑采取行动，处罚最重可至拆除（Keputusan Bupati 52 Tahun 2026（县长决定））。海滨别墅的安全程度，取决于它与潮位线的距离。
• 农田。被指定为受保护粮食农田的土地不得转换用途（UU 41/2009第44条）。把稻田地块当作别墅用地推销，是一个警示信号。

建筑许可与别墅出租

只有取得建筑审批（PBG，原IMB）后才能开工，取得建筑适用证明（SLF）后建筑才能投入使用（UU 28/2002第36A条第（1）款和第37条，经UU 6/2023修订）。没有PBG或偏离批准设计的建筑可被拆除（第39条第（1）款（c）–（d）项）。对于现有别墅，请索取PBG（或较早的IMB）和SLF。

如果您计划将别墅出租给客人，请先核查当地规定。北龙目的旅游条例要求酒店、公寓式酒店（condotel）、服务式公寓、别墅和汽车旅馆业务由具有法人资格的实体经营（Perda Lombok Utara 7/2024第54条）。在省级层面，NTB 2022年关于住宿业的省长条例已于2026年9月被撤销（Pergub NTB 23/2026（省长条例））——依赖该条例的旧摘要已经过时。

如果您是购买住宅或单元的外国人

持有所需移民文件的外国人可以拥有住宅或分层产权单元（PP 18/2021第69条及其释义）。有地住宅必须建立在使用权（Hak Pakai）之上，包括以PPAT契约设立于所有权之上的使用权，或设立于HPL土地之上的使用权（第71条第（1）款（a）项）。对于使用权或HGB土地上的分层产权单元，该条例将其描述为建于经济特区、自由贸易区、工业园区及其他经济区内的单元（第71条第（2）款）——在依赖这一点之前，请对照该规定核查单元的土地权利和位置。在NTB，最低价格为有地住宅30亿印尼盾。NTB未就分层产权单元单独列出，因此适用“其他地区”的数额：分层产权单元10亿印尼盾（Kepmen ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022（土地事务部长决定））。为规避这些规则而设计的交易，会让您回到第1步的问题。

购买期房，以及登记您的协议

开发商只有在土地所有权、所承诺的内容、建筑审批和基础设施均已确定，且至少已建成20%的情况下，才能签署PPJB（UU 1/2011第42条第（2）款，经UU 6/2023修订）。我们的期房开发商指南介绍了项目停滞时会发生什么。

一旦您就已登记的土地签署PPJB或租约，请将其记载在证书上（PP 18/2021第90条）。记载需要契约副本和证书原件（PMNA 3/1997第127B条第（3）款），因此应将卖方的配合作为付款条件。

坦率地说

龙目岛的大部分风险与巴厘岛相同：在产权、签字、空间规划和许可逐一核查之前就付款。不同之处在于，一些最具吸引力的地点——曼达里卡和吉利特拉旺安的部分地区——位于买方永远无法完全拥有的土地上，由国有公司或省政府决定转让和延期。如果您在付款前就知道这一点，这是可行的；如果付款后才知道，代价将非常高昂。无法保证任何结果。

一般性信息，不构成针对您个人情况的法律意见。本所不保证任何结果。请就您的具体情况咨询律师。