乌布稻田附近的别墅：购买、租赁或建造前，空间规划允许什么
在乌布，详细空间规划（Perbup Gianyar 7/2023（县长条例））不允许在粮食作物农田次分区（P-1）建造别墅、酒店、旅馆或民宿（homestay），受保护农田也不得转换为建设用地。付款前，请确认该确切地块在详细规划中的分区、它是否属于受保护稻田或受保护农田，以及现有建筑是否持有许可。长期租约不会改变分区。
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您在乌布找到了一块可以看到稻田的土地或一栋别墅——位于萨扬（Sayan）、克德瓦坦（Kedewatan）、马斯（Mas）、佩利亚坦（Peliatan）、洛德敦杜（Lodtunduh）、辛加克尔塔（Singakerta）、佩图卢（Petulu），或附近的德格拉朗（Tegallalang）、帕扬安（Payangan）——而有人要求您为买卖、长期租约或建造支付定金。适用于任何巴厘岛房产的一般核查，见我们的巴厘岛尽职调查清单。本指南讨论决定乌布大多数稻田交易的问题：这块地上究竟能不能建别墅？
第1步——三张图决定结果，最详细的那张优先
乌布的土地适用三项规划，它们在同一详细程度上的表述并不相同：
- 县级空间规划（RTRW）——Perda Gianyar 2/2023（地方条例），即《Gianyar 2023–2043年空间规划》。它取代了2012年的规划（第87条）。它划定的是大范围区域：乌布被列为旅游战略区（第39条第（2）款（c）项），而粮食作物农田存在于每一个区（第35条第（3）款）。
- 详细空间规划（RDTR）——乌布适用Perbup Gianyar 7/2023，即《乌布区（Kecamatan Ubud）2023–2043年详细空间规划》，覆盖全区：Lodtunduh、Mas、Singakerta、Peliatan、Sayan、Ubud、Kedewatan和Petulu（第3条）。帕扬安（Perbup 23/2023）和德格拉朗（Perbup 1/2024）各有自己的规划。正是这项规划对具体地块进行分区。
- 国家受保护稻田地图（LSD，受保护稻田）——巴厘岛的地图由Kepmen ATR/BPN 1589/SK-HK.02.01/XII/2021（土地事务部长决定）确定。其中列出Gianyar有10,514.34公顷受保护稻田。
陷阱在于依赖大范围标签。在2025年一宗涉及乌布别墅项目的刑事案件中，检方自己对该土地的描述是：县级规划将其列入旅游区，而乌布详细规划将其列入粮食作物次分区，且该土地位于受保护稻田地图上（PN Denpasar 215/Pid.Sus/2025/PN Dps）。旅游区标签并没有起作用。请对照详细规划和稻田地图核查地块，而不是对照县级地图。
第2步——乌布规划对粮食作物土地上的别墅怎么说
乌布详细规划设有分区矩阵，将每个分区内的每项活动标为I（允许）、T（有限制地允许）、B（附特定条件允许）或X（不允许）（Perbup 7/2023第44条第（1）款及附件XV）。就住宿类而言，矩阵规定：
- 粮食作物次分区（P-1）：别墅、酒店、民宿（pondok wisata）、旅馆（guest house）、度假村和公寓式酒店（condotel）均为X——不允许。农业旅游（wisata agro）为T,B——只有在限制和条件下才允许。
- 种植园次分区（P-3）以及住宅分区R-3和R-4：别墅为T,B——在限制和条件下可行。
- 旅游分区（W）：别墅为I——允许。
在分区之上，乌布规划还标出了903.90公顷的可持续粮食农田保护区（LP2B）。在其范围内，不允许将农田转换为建设用地，也不得建造妨碍其农业功能的建筑（第72条第（1）–（2）款（d）–（e）项）。
县级规划以一般性措辞作出相同规定。在粮食作物区，只有公共利益项目或灾害应对才允许将土地转为非农用途；住宅只允许作为居民的现有住房，而不是新的开发；农业旅游、生态旅游和乡村旅游必须受到限制和控制，并保持现有稻田和灌溉系统完好（Perda Gianyar 2/2023第67条第（2）款）。
第3步——禁令背后的法律
- 可持续粮食农田保护区（LP2B）。被指定为LP2B的土地受到保护，不得转换用途。例外情形为公共利益和国家战略项目，并须满足严格条件（UU 41/2009（法律）第44条，经UU 6/2023修订）。转换用途属于刑事犯罪，可处最高五年监禁并处罚金（UU 41/2009第72条第（1）款；罚金数额由UU 1/2026重新规定）。Gianyar自己关于LP2B的条例也禁止任何人转换其用途（Perda Gianyar 1/2020第27条第（2）款）。
- 尚未纳入空间规划的受保护稻田（LSD），在取得土地事务部长（Menteri ATR/BPN）关于土地用途变更的推荐之前，不得转换用途（Perpres 4/2026（总统条例）第17条第（1）款；Permen ATR/BPN 2/2024（土地事务部长条例）第12条）。个人、公司或政府机构均可通过总司提出申请（Permen 2/2024第13条）。
- 巴厘省的规定。空间规划中指定的生产性农田不得转换用途（Perda Bali 4/2026第13条第（1）–（2）款）。其官方释义允许最高20%的有限例外——但仅适用于非稻田粮食作物区、园艺区和种植园区，不适用于稻田区。行政处罚包括停止活动、关闭场地、撤销许可、拆除建筑和恢复土地（第20条第（2）款）。
- 灌溉合作组织（subak）土地。subak土地的任何用途变更，均须取得subak成员同意，并须符合详细空间规划（Perda Gianyar 9/2013第11条第（4）–（5）款）。
- 空间规划处罚。Gianyar县级规划针对不符合规划的用途列出了行政处罚，从书面警告和罚款，到关闭、撤销空间许可、拆除和恢复原状（Perda Gianyar 2/2023第78条第（3）款）。
第4步——执法实际情况
2025年的乌布案件是最清楚的例子。该项目在以30至31年租约持有的稻田土地上运营。在县政府多次发出书面警告后，项目董事被以转换农业用地罪起诉。2025年3月17日，PN Denpasar依据UU 22/2019（《可持续农业耕作系统法》）判定其犯有“将指定为农业耕作用地的土地转换用途”罪，判处两个月监禁和2亿印尼盾罚金（PN Denpasar 215/Pid.Sus/2025/PN Dps；替代指控为LP2B罪名）。刑期很短；重点在于，租约并没有阻止关闭或定罪。
Gianyar公共秩序机构报告称，2024年它检查了223处住宿类建筑，大多为别墅，发现其中134处没有许可（Bali Post，2025年1月5日）。2025年6月，它因违反LP2B分区查封了萨扬的一栋别墅（Kilas Bali，2025年7月24日）。2025年10月，县政府向地方议会表示，每一个别墅或民宿的营业识别号（NIB）都会通过OSS系统（政府在线一站式审批系统）对照分区和空间许可进行核查，凡LP2B土地已被转换用途的，不会签发营业许可（detik Bali，2025年10月9日）。
即使无人被起诉，这一点也很重要：无法取得营业许可的别墅，不能合法地出租给客人。
第5步——为什么长期租约解决不了问题
租约改变的是谁使用土地，而不是土地可以用来做什么。分区、LP2B状态和稻田地图附着于地块本身，无论由谁持有。如果地块位于P-1或LP2B覆盖范围内，25年或30年的租约买到的是把稻田土地当作稻田土地使用的权利——而不是在上面建别墅的权利。通过公司购买或以任何其他结构持有的地块同样如此（见持有结构选项和代持（nominee）风险）。
第6步——付款前如何核查地块
- 确定地块。取得证书编号、土地办公室的测量图（surat ukur）和确切位置。在2025年案件中，决定性证据是县公共工程办公室与Gianyar土地办公室进行的联合测量。
- 在详细规划中查明其分区。空间许可（KKPR，空间利用活动符合性确认）通过OSS系统对照详细规划进行确认（UU 26/2007，经UU 6/2023修订；PP 21/2021（政府条例）第101–103条）。2026年，土地事务部（ATR/BPN）表示Gianyar的详细规划已全部接入OSS（RRI）。针对该地块拟议活动的KKPR确认，是最有力的单一文件。
- 核查农田覆盖范围。询问该地块是否位于详细规划的LP2B覆盖范围内，或位于受保护稻田（LSD）地图上。如果在LSD地图上，转换用途须先取得部长推荐；如果属于LP2B，则根本不能为私人别墅转换用途。
- 现有别墅：索取建筑审批（PBG，原IMB）和建筑适用证明（SLF）。只有取得PBG后才能开工，取得SLF后才能使用，没有PBG的建筑可被责令拆除（UU 28/2002第36A条、第37条和第39条，经UU 6/2023修订）。然后核查住宿业营业许可是否针对该地址签发。
- subak：如果土地属于某subak的区域，询问subak是否同意用途变更。
- 在支付任何定金前取得书面文件，并约定若分区或许可核查不通过，定金可予退还。
由哪个法院审理
有关乌布及Gianyar县其他地区土地的民事纠纷由PN Gianyar审理，其管辖范围为Gianyar县（PN Gianyar官方管辖页面）。具体案件由哪个法院管辖，仍取决于当事人和合同——而上述2025年刑事案件是在PN Denpasar审理的。
常见问题
如果卖方持有所有权证书（SHM），我能在乌布的稻田土地上建别墅吗？
如果地块位于乌布详细规划的粮食作物次分区（P-1），则不能：别墅在该处被标为X（不允许），而在受保护农田（LP2B）覆盖范围内，不允许转换为建设用地（Perbup Gianyar 7/2023）。证书证明的是谁持有土地；它不改变土地可以用来做什么。
25年或30年的稻田土地租约更安全吗？
不。分区附着于地块，而不是所有人。在2025年的乌布案件中，土地以30至31年的租约持有，项目仍被关闭，其董事仍被定罪（PN Denpasar 215/Pid.Sus/2025/PN Dps）。
农田上允许农业旅游或小型民宿吗？
在乌布规划的粮食作物次分区内，民宿（pondok wisata）被标为X，而农业旅游为T,B——只有在限制和条件下、且不妨碍农田的情况下才可行（Perbup 7/2023附件XV；Perda Gianyar 2/2023第67条第（2）款）。请针对具体地块核查具体活动。
如果别墅已经建成并在运营怎么办？
核查它是否持有PBG、SLF以及该地址的住宿业营业许可，以及地块位于什么分区。没有PBG的建筑可被责令拆除，巴厘省2026年的条例允许对被转换用途的农田进行拆除和恢复（UU 28/2002第39条，经修订；Perda Bali 4/2026第20条第（2）款）。
请发送土地证书复印件（或证书编号）、村庄和位置定位、您的计划（购买、租赁、建造或接手现有别墅）以及任何协议草稿。我们会进行利益冲突核查，并就固定范围的空间规划和产权审查报价。
通过WhatsApp联系[email protected]首次联系用于受理登记和利益冲突审查。法律意见在90分钟的付费咨询中提供（250万印尼盾；如您在30天内正式委托本所，可抵扣律师费）。发送文件前，请先等待我们的指示。
与您沟通的律师：Jeremy Jordan, S.H. — DPN Indonesia，NIA 25.25.32730。
一般性信息，不构成针对您个人情况的法律意见。本所不保证任何结果。请就您的具体情况咨询律师。