Структурирование земли и недвижимости + проверка виллы
Иностранный покупатель не может получить те же права на землю, что гражданин Индонезии. То, что доступно — зарегистрированная аренда, Hak Pakai или HGB через компанию, — лежит в рамках UU 5/1960, где PP 18/2021 регулирует права иностранных лиц и организаций, и каждый вариант несёт свой риск. Услуга сначала проверяет титул и продавца, а затем советует, какую структуру сделка действительно может выдержать.
Что вы получаете
- Проверка титула по записи BPN и проверка того, есть ли у продавца правовая способность продать то, что он продаёт
- Проверка зонирования и строительства: что пространственный план разрешает на этом участке и совпадает ли разрешение на строительство с тем, что на нём стоит
- Письменная рекомендация по структуре — зарегистрированная аренда, Hak Pakai или HGB через компанию — по UU 5/1960 с PP 18/2021, с указанием налоговых последствий каждого варианта
- Договор аренды или AJB, подписанный у нотариуса/PPAT, с привязкой ваших платежей к этапам, а не с передачей всей суммы в начале
- Налоги при переходе права и перерегистрация (balik nama) доведены до конца, а не оставлены агенту
Как это происходит, шаг за шагом
| Этап | Обычный срок | Что происходит / ваша часть |
|---|---|---|
| Проверка титула и продавца | 3–10 дней | Проверяем сертификат в BPN и правоспособность продавца |
| Зонирование и разрешения | 5–15 дней | Проверяем пространственный план (RTRW/RDTR) и разрешение на строительство (PBG/SLF) |
| Налоговые и структурные консультации | 2–7 дней | Консультируем: аренда, Hak Pakai или HGB — и налоговые последствия |
| Подписание у нотариуса/PPAT | 1–2 недели | Подписывается договор аренды или AJB; вы платите по этапам |
| Налоги и регистрация | 2–8 недель | Уплачиваются BPHTB (покупатель) / PPh (продавец); титул перерегистрируется (balik nama) |
Обычный срок: DD 2–6 недель; переоформление 4–10+ недель
Правовое основание
| Аспект | Основание |
|---|---|
| Основы земельного права | UU 5/1960 (UUPA — Основной аграрный закон) |
| Права на землю, доступные иностранным физическим и юридическим лицам | PP 18/2021, заменивший PP 103/2015 — то прежнее постановление было отменено полностью PP 18/2021 Pasal 103 подпункт b, хотя изданные на его основании правила сохраняют силу там, где они не противоречат (Pasal 102) |
| Вилла — это KBLI 55193, а не 55130 (pondok wisata) | Официальная классификация OSS; 55130 определяется как помещение, управляемое собственником лично |
Каждое основание выше сверено с первоисточником и хранится в досье фирмы по этой услуге. Положения, проверка которых не завершена, здесь не публикуются. Названия нормативных актов приводятся по-индонезийски — так они называются в официальных источниках.
Частые вопросы
У продавца есть сертификат. Разве этого мало?
Сертификат фиксирует то, что было зарегистрировано. Он не говорит вам, соответствует ли запись реальности до сих пор, может ли подписывающий продавать и не обременена ли земля и не находится ли она уже в споре. Это три разных вопроса, и сертификат отвечает на один из них — поэтому проверка начинается в BPN, а не с ксерокопии продавца.
Здесь все покупают через номинала. Почему не я?
Это другая услуга и честный разговор — см. «Номинальные схемы: оценка рисков и реструктуризация». Короткий ответ, который даст вам эта страница: номинальная схема не даёт вам землю; она даёт вам требование к человеку. Если план — номинал, прочитайте ту страницу, прежде чем платить задаток.
Я хочу сдавать виллу в аренду. Это что-то меняет?
Да, это меняет вопрос лицензирования. Аренда виллы соответствует KBLI 55193, а не классификации 55130 (pondok wisata), которую для неё иногда используют. Какую классификацию ваш бизнес действительно может держать и через какое юридическое лицо — проверяется в OSS для вашего конкретного случая, а не предполагается по тому, как делал прежний владелец.
Честные ограничения
BPN, нотариус/PPAT, налоговая служба и местный лицензирующий орган распоряжаются своими сроками сами; любая указанная длительность ориентировочна для практики 2026 года. Услуга не включает оценку стоимости, обследование здания и строительные консультации и не распространяется на разработку или оформление номинальной схемы. Там, где запись и реальность расходятся — а это достаточно частое явление, чтобы закладывать на него время, — отчёт говорит об этом прямо, и сделке, возможно, придётся остановиться, пока это не решится. Консультации проводятся на английском или индонезийском языке.
Связаться с адвокатом
Опишите вашу ситуацию в WhatsApp. Первое сообщение — это приём заявки и проверка конфликта интересов, а не юридическая консультация. Консультация проводится по записи: 2,5 млн рупий за 90 минут; сумма засчитывается в гонорар, если вы нанимаете фирму в течение 30 дней. Консультации — на английском или индонезийском языке.
Написать в WhatsApp