土地与房产结构安排 + 别墅尽职调查
外国买家无法取得与印尼公民相同的土地权利。可供选择的方案——已登记的租赁（sewa）、使用权（Hak Pakai），或通过公司持有的建筑使用权（HGB）——均受 UU 5/1960 规管，其中 PP 18/2021 规定外国个人和实体可享有的权利，而每一种方案的风险敞口各不相同。本服务首先核查产权和卖方，然后就该交易实际能够支撑哪种结构提供意见。
您将获得
- 对照国家土地局（BPN）的记录核查产权，并核查卖方是否具有出售其所售标的的法律能力
- 空间规划与建筑核查：空间规划（zonasi / RDTR）允许在该地块上做什么，以及建筑审批是否与地块上实际建成的建筑相符
- 向开发商购买期房（off-plan）或现房时：开发商公司及其许可证照、其对土地的权利（所有权，或总租约及其剩余期限），以及建筑审批（PBG，原IMB）是否涵盖您所购买的单位
- 在您签署之前逐条审阅买卖或租赁协议——付款阶段、交付日期、延期或解约时如何处理、退款条款，以及附属于该别墅的任何出租管理协议
- 一份书面结构安排建议——已登记的租赁、使用权（Hak Pakai）或通过公司持有的建筑使用权（HGB）——依据 UU 5/1960 及 PP 18/2021，并列明每种方案可能涉及的税负及税务风险
- 与公证人/土地契约官（notaris/PPAT）签署租赁契约或买卖契约（AJB），您的付款与里程碑挂钩，而不是在一开始全部交付
- 跟进过户税费及产权过户登记（balik nama）直至完成，而不是交给中介处理
办理流程
| 阶段 | 通常时间 | 具体内容 / 您需配合的部分 |
|---|---|---|
| 产权与卖方核查 | 3–10天 | 我们在国家土地局（BPN）核实土地证书及卖方的权利能力 |
| 空间规划与许可 | 5–15天 | 我们核查空间规划（RTRW/RDTR）及建筑审批（PBG/SLF） |
| 税务与结构安排建议 | 2–7天 | 我们就租赁、使用权（Hak Pakai）与建筑使用权（HGB）三种方案及其税务风险提供意见 |
| 公证人/土地契约官签署 | 1–2周 | 签署租赁契约或买卖契约（AJB）；您按里程碑付款 |
| 税费与登记 | 2–8周 | 缴纳BPHTB（买方）/ 所得税PPh（卖方）；产权过户登记（balik nama） |
通常总时长: 尽职调查2–6周；过户4–10周以上
法律依据
| 事项 | 依据 |
|---|---|
| 土地法基本规定 | UU 5/1960（UUPA——《土地基本法》） |
| 外国个人和实体可享有的土地权利 | PP 18/2021，取代 PP 103/2015——后者已被 PP 18/2021 Pasal 103 第b项全部废止，但其实施细则在不相抵触的范围内继续有效（Pasal 102） |
| 别墅属于 KBLI 2025 下的 KBLI 55203 “Aktivitas Vila”（KBLI 2020 下为55193）——而非民宿代码 55130 pondok wisata（现为55201） | 印尼统计局（BPS）KBLI 2020–2025 转换表（Katalog 1302033）第210页和第406页；您的实体能否持有该代码，须在OSS系统中核查 |
以上每一项依据均已与原始法规核对，并归档于本所该项服务的资料卷宗。尚在核实中的内容不在此公布。法规名称保留印尼文原名，与官方来源一致。
常见问题
我向开发商购买期房别墅。在我付款之前，你们会核查什么？
除上述产权、卖方及空间规划核查之外，还有四项。开发商公司是否存在，以及是否持有该项目的许可证照。开发商自身对土地的权利还剩多长期限，并与其出售给您的权利相比较——巴厘岛许多项目建在租赁土地上，如果开发商自身的租约只剩18年，却向您出售30年的别墅租约，这就是一个问题。为该项目签发的建筑审批是否涵盖您协议中所描述的单位。以及协议就付款阶段、延期、解约和退款作了何种约定。书面报告会列明我们发现了什么、哪些无法核实，以及在您付款之前应当解决哪些问题——因此请在定金支付日期之前为此预留时间。
卖方有土地证书，难道还不够吗？
土地证书记录的是已登记的内容。它无法告诉您该记录是否仍与实际情况相符、签字的人是否有权出售，或者该土地是否设有负担或已陷入纠纷。这是三个不同的问题，而证书只回答其中一个，这就是为什么核查从国家土地局开始，而不是从卖方提供的复印件开始。
这里人人都通过代持购买，我为什么不行？
那是另一项服务，也是一次坦诚的对话——请参阅“代持风险审查与重组”。本页能给您的简短回答是：代持（nominee）安排并不会让您得到土地；它给您的只是对某个人的一项请求权。如果您打算采用代持，请在支付定金之前阅读该页面。
我想把别墅出租，这会改变什么吗？
会，这会改变许可问题。别墅出租在 KBLI 2025 下对应 KBLI 55203 “Aktivitas Vila”（在 KBLI 2020 下代码为55193），而不是有时被用于别墅出租的民宿代码 55130 pondok wisata（现为55201）。您的业务实际可以持有哪一分类、通过哪个实体持有，须针对您的具体情况在OSS系统中核查，而不是根据前任业主的做法推定。
坦诚说明
国家土地局、公证人/土地契约官、税务局和地方许可机关各自掌控其办理时间；所示各项时长均为2026年实务中的参考值。本服务不包括估价、建筑勘测或施工建议，也不涉及设计代持结构或为其制作文件。若记录与实际情况不符——这种情况相当常见，值得为此预留时间——报告会如实指出，交易可能需要暂停，直至问题解决。
联系律师
请通过 WhatsApp 简要说明您的情况——我们的团队会说中文，您可以直接用中文留言。第一条消息用于受理登记和利益冲突审查，并非法律意见。法律意见在预约的付费咨询中提供：250万印尼盾，90分钟；如您在30天内正式委托本所，该费用可抵扣律师费。
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